За последние годы в стране появилась новая правовая "земельная" база. Но и она не сделала земельные отношения более простыми, четкими и удобными. Более того: по мнению главы Аналитического центра агропродовольственной экономики Евгении Серовой оборот земли сегодня в стране практически заморожен. Об этом она заявила в Москве на последнем семинаре Клуба региональной журналистики "Из первых уст". Читатели "Крестьянского двора", конечно, прочувствовали результаты действия новых законов на личном опыте. А потому, можно утверждать, знают ситуацию не хуже Серовой. Но обобщение и "раскладывание по полочкам" всех проблем в изложении авторитетного столичного эксперта, думается, даже и самым опытным землевладельцам точно не помешает.

Все вокруг - советское

Начнем с того, что новое земельное законодательство сохранило советскую градацию земель. То есть, по сути российская земля - это все те же "советские" земли сельхозназначения, земли поселений, промышленности, лесного фонда и т.д. И, судя по словам Евгении Серовой, именно из-за этого мы имеем немалую часть нынешних земельных проблем. "Во всем мире есть зонирование, которое говорит: "Эта конкретная земля может быть использована для животноводства. А эта - для строительства жилья". Тогда понятно, что не может произойти такой ситуации, как у нас, когда в ряд стоят дом, дом, потом свинарник, потом опять - дом, дом, дом", - отметила Серова. Действительно, все мы знаем коттеджные поселки на бывших колхозных полях, которые перемежаются самыми разнообразными постройками.

Что такое вообще эта самая "земля сельхозназначения"? "Она определена в законодательстве как "земля, переданная для сельскохозяйственного использования или для него предназначенная". Кем предназначенная? Когда переданная? Слово "предназначенная" было внесено после предположения, что если она мне не передана, а я эту землю купила, то по факту покупки она перестает быть землей сельхозназначения, - подчеркнула Серова. - Если я покупаю участок сельхозназначения, то мне никто его не передавал, я его купила. Поэтому добавили "и предназначенная". Но от этого легче не становится - потому что не понятно, кем она предназначена".

Ситуация становится еще более запутанной, когда в бой вступают "сельхозугодья". Поскольку, как отметила Серова, выясняется, что наши "земли сельхозназначения" - это не земли, на которых ведут сельхозпроизводство. Оно происходит как раз на сельхозугодьях, к числу которых относятся пашни, кормовые угодья, пастбища, сенокосы и т.д. "А земли сельхозназначения - это может быть земля под садовыми участками, под постройками, под внутренними дорогами. Леса, воды, внутренние водоемы тоже могут быть землями сельхоз назначения. В последние годы немножко начали разбираться. К примеру, лесной фонд стали передавать в лесной фонд. Но ведь у нас есть еще, к примеру, сельхозугодья в лесном фонде. А также военные совхозы. Пашня, которую пашут солдаты - это вовсе не сельхозугодья, это земля военного назначения! Все это и было продублировано в нашем "самом передовом" земельном законодательстве", - отметила Серова.

Что имеем - не считаем

Кому же принадлежит сейчас в нашей стране весь этот многочисленный сельхозфонд? "По землям сельхозназначения у нас получается так: 70% земель в государственной или в муниципальной собственности, 30 % приватизированы. А вот сельхозугодья - то есть главный производственный ресурс - никто не считает! По оценкам разных экспертов примерно 80 % сельхозугодий - это уже приватизированные земли. Так что на самом деле приватизация земли как средства производства уже свершилась", - подчеркнула Серова.

Нужно отметить еще и важный аспект - в отношении продажи "Матери-земли" иностранцами. Многие до сих пор не в курсе, что именно новые законы запретили это делать. "С1993 года собственность иностранцев на сельскохозяйственные земли никто не запрещал. Ведь частная собственность на них в России существует с 1993 года. Все сделки с землей, кроме ипотеки, были разрешены с 1998 года. И иностранцам тоже не была запрещена частная собственность. То есть, в открытом виде она не была разрешена. Но так как закон нигде и не запрещал, то де-факто иностранец мог владеть землей. И только новый закон запретил собственность иностранцев-нерезидентов на сельскохозяйственные земли", - отметила Серова.

Коллективизация на новый лад

"Самым страшным" последствием принятия новых земельных законов столичный эксперт назвала ситуацию, которая сложилась с арендой и оборотом паев. Тех самых, с помощью которых и была проведена наша земельная реформа. Как известно, выделенные условные земельные паи подлежали всем видам "транзакций" - то есть их можно было продавать, покупать, сдавать в залог. А главное, пай можно было сдавать в аренду. Арендаторы должны были договариваться с каждым владельцем пая. А потому, по мнению Серовой, доступ к земле получался достаточно дешевым и простым. "Хочешь - всех собрал, все тебе сдали. Хочешь, с каждым индивидуально торгуешься. В принципе, это достаточно быстрый и легкий доступ к земле. С другой стороны, этот пай дал механизм социальной защиты для деревни. Потому что бабушка, индивидуально сдавшая в аренду свой пай, получала свои две тонны зерна в год, - отметила Серова. - В общем-то, для населения это была поддержка. Что греха таить - люди в деревне брошены. Государство там, в основном, о коровах заботится. Поголовье падает - катастрофа. А что соцзащиты в деревне нет, об этом мало думают. Поэтому, это был двойной механизм".

Новые законы этот механизм фактически сломали. При унификации законодательства в отношении земли обнаружилась, как сказала Серова, "какая-то непонятная долевая собственность". А ведь следовать-то надо было букве Гражданского кодекса. "Если жизнь противоречит Гражданскому кодексу, мы будем ломать не "святое святых" - Гражданский кодекс, а жизнь. Что и сделали", - подчеркнула Серова. Коллективно-долевую земельную собственность объявили той долевой собственностью, которая есть в Гражданском кодексе на все другие случаи.

Что получилось в итоге? А то, что сдать сегодня индивидуально пай в аренду нельзя. Сделать это можно только коллективом. "До принятия нового земельного законодательства каждый из нас мог свое кресло, на котором он сидит, сдать кому-нибудь в аренду - посидеть. И лично получить выгоду от этой сделки. Сегодня нужно собрать всех и спросить: "Давайте мое кресло сдадим в аренду? И деньги будем делить на всех", - пояснила на простом примере Серова. - Как вы понимаете, усложняется доступ к земле. Инвестор, который приходит, должен договориться со всеми. А на практике - с председателем. Куда пойдут после этого деньги, мы с вами догадываемся. Инвестор будет платить больше, чем раньше. Значит, у него часть денег уйдет из производственных инвестиций в плату за доступ к земле. При ограниченном количестве инвестиций он будет меньше тратить на удобрения, технику и другие полезные для производства вещи". Кроме того, для инвесторов-арендаторов появление законов привело к необходимости переоформления арендных договоров. При величине пая в 6-10 гектаров можно себе представить, с какой гигантской проблемой столкнулись крупные и средние сельхозпроизводители, имеющие в обработке 150-200 тысяч гектаров.

Потеряла на новых законах и упомянутая Серовой "усредненная бабушка", которая раньше могла получить выгоду от владения землей. Теперь сделать это она, как уже говорилось, практически не может.

… а получилось - как всегда

Подводя итог, можно сказать, что законы, встреченные как реформаторские, на самом деле пересмотрели итоги российской земельной реформы. "Сегодня оборот земли в стране они полностью заморозили, - убеждена Евгения Серова. - Единственное, что можно сказать в утешение, перефразируя историческую фразу, так это то, что глупость наших законов искупается степенью их исполнения. Законы не исполняются, люди ищут лазейки, как дальше делать так же, как и было. Но это тоже очень плохо. Потому что мы укореняемся в своей исторической черте не выполнять законы".  

Дмитрий ВОРОНКОВ, Саратов, областная сельскохозяйственная газета "Крестьянский двор", № 11 (92), 25.03.2004.