В прошлом номере нашей газеты мы обрисовали общую картину жилищной реформы, которую предлагает правительство России, благодаря выступлению в нашей газете Надежды Косаревой. По сути своей концепция эта весьма привлекательна и перспективна с точки зрения решения жилищного вопроса. Но дьявол, как известно, кроется в деталях, из-за которых все благие намерения частенько скатываются на дорогу прямо к нему в резиденцию. Поэтому во второй части материала мы предлагаем конкретику по нескольким самым наболевшим вопросам жилищной реформы, на которые отвечают и комментируют Надежда Косарева и местные эксперты.

1.Вопрос. В новом пакете законов изменяется процедура оформления ипотечного кредита. В чем преимущество новой системы?

Ответ: Отменяется существующее ныне обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки. Услуги нотариуса составляют 1,5% от суммы договора. Говорит Надежда Косарева: "Это очень дорого. Мы всеми нашими законами по снижению процентной ставки, дай бог, на 3-4 пункта снизим процент, а тут ни за что, ни про что 1, 5% заплатить нотариусу, который по сути дела никакой ответственности не несет. Сюда же относятся институты государственной регистрации прав на недвижимость, они не очень дорогие, но и толку от них мало. Вы можете зарегистрировать свое право на жилье в этом государственном реестре, а потом все равно придет дядя Вася и скажет, чтобы вы отдавали жилье назад, потому что оно не твое. Хотя вы полностью добросовестный приобретатель (есть такой юридический термин, понятный и в бытовом смысле), заплатили и оформили все как положено, но к вам все равно предъявляют претензию, потому что ваше жилье за 10 сделок до этого было неправильно приватизировано.

Поэтому мы предлагаем все-таки картину немного изменить и придать этой государственной регистрации действительно гарантирующий характер. Если вы добросовестный приобретатель, положились на сведения, что Иванов собственник и купили у него квартиру, то вы уже не можете лишиться этой квартиры. Если конечно не было случаев специального подлога, мошенничества, насилия. В этом случае, как с машинами. Купил краденую машину, придется отдать. А если это просто какие-то юридические заморочки, которых очень много в нашем законодательстве, то жилье остается за добросовестным приобретателем".

Комментарий: При этом есть опасность, что при прохождении государственной регистрации гражданам все равно придется доплачивать чиновникам за более быстрое оформление документов. Технология эта известная и уже хорошо отработанная на бюрократических просторах России.

2. Вопрос. Многие граждане предпочитают приобретать жилье на стадии застройки, участвуя в т.н. коммандитных товариществах. При этом нередки случаи, что людей попросту обманывают. Какие предлагаются способы решения этой проблемы.

Ответ: (Надежда Косарева): "В принципе, в нашем пакете документов есть закон, который направлен на решение этой проблемы. Он называется "о жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности". Проблема в том, что сегодня эти организации не регулируются вообще. Есть единственная статья в гражданском кодексе 116, на которую они опираются. И в этом случае возникает опасность, что при недобросовестном отношении и даже при добросовестном отношении организаторов, все равно получится "пирамида", как из-за непрофессионализма организаторов, так и из-за желания улучшить в конкурентной среде условия по предоставлению квартир.

Но запретить такой вид деятельности было не правильно. Потому что на самом деле, при правильном регулировании и правильной постановки финансовых взаимоотношений, эта схема нормальная. Она действительно немножко дешевле, чем ипотечный кредит, потому что эти структуры не являются банковскими, они не регулируются с точки зрения банковского законодательства. Но здесь и риск побольше. Потому что при ипотеке вы получаете квартиру сразу в собственность, а здесь вы эти 30% накопления сделали, вам квартиру дают, но в пользование. Вы не становитесь собственником, пока вы полностью не выплатите взносы.

Что предлагает новый законопроект: застройщики теперь будут обязаны раскрывать всю информацию, которая касается их самих и самих проектов. На долевых участников теперь специально распространяются положения закона "О защите прав потребителей. Если сроки сдачи будут сорваны, то они получат неустойку, а в случае непредоставления кому-то из долевых участников квартиры, обязаны будут вернуть все деньги.

Недобросовестных застройщиков, умышленно затягивающих сроки строительства теперь будут бить рублем. Если он не уложится в нормативные сроки, то земельный налог на его участке может повыситься в 4 раза.

3. Вопрос. В соответствии с новыми законами, уже не требуется согласия органов опеки на продажу квартиры, где проживают несовершеннолетние дети и согласия прописанных граждан на ее продажу. Каковы последствия принятия этого решения.

Ответ: Предлагается внести две поправки в 292 статью Гражданского кодекса. Первая заключается в том, что квартиру теперь можно продавать без согласия граждан, которые там прописаны, но не являются собственниками. То есть, прописка - в качестве права на жилплощадь уничтожается как класс.

Вторая поправка касается детей.

Надежда Косарева:

"Сейчас, если вы хотите продать свою квартиру и у вас есть несовершеннолетние дети, вы сначала должны сходить к тетеньке из органов опеки и попечительства и спросить ее разрешения. А она подумает хороший вы родитель или плохой. Заботитесь о своих детях или не заботитесь. Если ее левая нога решит, что вы плохой, она вам не разрешит продать квартиру. Это ситуация, в которой все родители признаются заранее недобросовестными. Мы считаем, что для жилищного рынка, это вообще полный нонсенс, это безумные затраты на этом рынке и времени, и средств. Все равно вам тетенька даст это разрешение, если вы с ней очень хорошо поговорите.

Надо усиливать другую часть, надо усиливать работу с неблагополучными семьями. Надо проводить превентивный контроль в этих семьях, надо помогать неблагополучным семьям. Они этого делать не умеют и не хотят. Вместо этого они говорят, что надо всех подряд прогнать через этот строй, посмотреть на их физиономии на предмет того, как они относятся к своим детям. Поэтому поправка в эту статью состоит в том, чтобы те родители, которые лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, они конечно должны согласовывать эти сделки с органами опеки и попечительства. Нормальные родители сами в состоянии позаботиться о детях.

Причем дополнительно, это речь идет только о той ситуации, когда ребенок является пользователем жилья. Когда он является собственником, если, например, доля при приватизации оформлена на ребенка, в этом случае вы все равно должны будете спросить разрешения у органов опеки и попечительства, как третий стороне, которая определяет уже имущественные отношения. А что значит пользователь? Это значит, что вы купили жилье на рынке, вы уже значит вошли в рыночные отношения, а не приватизационные, и вы приобретаете какое-то жилье. Вряд ли родители, которые в состоянии купить жилье, они так плохо думают о своих детях. Поэтому мне кажется, что опасения здесь преувеличены".

Комментарий: Позиция органов опеки, само собой, противоположная. Они признают, что они здесь заинтересованные лица, но отмечают тот факт, что число неблагополучных семей растет. Причем какого-то конкретного учета не ведется. Поэтому, не исключено, что возникает высокая вероятность, что, может подскочить количество детей, которые останутся без крыши над головой по милости своих заблудших родителей. Кто об этих детях позаботится - непонятно.

Позицию органов опеки разделяют и незаинтересованные лица. Как в частности крупнейший в России специалист в области гражданского права, один из разработчиков нового Гражданского кодекса РФ Александр Маковский. Поправки, касающиеся прав детей, и некоторые другие он критикует, называя их, правда, неюридическим термином - "безнравственными". Известно, что профессор Маковский разрабатывает свой вариант этих поправок, призванный смягчить возможные негативные социальные последствия.

В то же время, многие риэлтеры, а также граждане, собирающиеся продать или купить квартиру, этим поправкам готовы только аплодировать. Они указывают на бесконечные проблемы с выпиской прежних жильцов квартиры. Риэлтеры жалуются, что покупатели попросту пугаются, когда, придя в регпалату, узнают, что прежние жильцы еще не выписались, из-за чего многие сделки тормозятся, а люди, что уже отдали деньги, потом месяцами мыкаются, не имея возможность нормально заселиться на свои законные "квадраты".

Не меньшую головную боль доставляет и штурм органов опеки - процедура, весьма полезная для тех, кто имеет избыточный вес. Риэлтеры и их клиенты клянут огромные очереди в эти учреждения, клянут их работников, которые все делают в час по чайной ложке, даже не столько в силу своей нерасторопности, сколько по причине отсутствия у них технических средств. Кроют почем зря их график работы - два раза в неделю, да еще неполный рабочий день, и возмущаются, что тетеньки задают массу вопросов, которые не имеют к делу ни малейшего касательства. А одна риэлтор рассказала, что сколько она не пыталась добиться каких-то нормативных документов, по которым определяется добросовестность родителей, ничего ей так и не показали.

Понятно, что (и с Косаревой здесь спорить трудно), что люди с "волосатой лапой", проходят этот бастион без проблем. Другое дело, что потенциальные бомжи, готовые пустить свои семьи по миру, такой лапы не имеют, а значит, органы опеки действительно могут их как-то удержать от крайних шагов.

Словом, это вопрос, который, как говорится, требует доработки.

4. Вопрос. Как изменится налоговая политика в отношении прав собственности на жилье

Ответ: Надежда Косарева: "Налоговый блок в новых законопроектах, он направлен на то, чтобы сделать рынок прозрачным, эффективным, чтобы стимулировать использование нормальных взаимоотношений. Там есть поправки и по НДС, и по прибыли, и по подоходному налогу, и по другим моментам".

Отметим один из них. Например, появляется дополнительный стимул к покупке и продаже квартир. Готовится новый механизм предоставления налогового вычета по подоходному налогу, независимо от сроков нахождения жилья в частной собственности. Сейчас, если имущество находилось в собственности налогоплательщика менее пяти лет, вычет не может превышать сумму в миллион рублей, а уже от 5 лет - предоставляется на всю вырученную сумму.

Комментарий: Большинство специалистов приветствуют налоговые послабления на рынке жилья. Предлагают и свои меры. Известно, что в подготовке законопроектов принимались предложения из регионов, в том числе и из нашего. Специалисты из Минстроя Удмуртии предложили отменить НДС при покупке-продаже квартиры, который делает ее дороже примерно, на 18%. (Пока, предполагаются только поправки к НДС) То есть, соответственно, существенно снизить цену.

Еще одно предложение наших специалистов - чтобы налог на имущество был меньше платы за найм. Если их инициативы получат "Добро", то это станет серьезным стимулом для рынка жилья. В то же время, по словам замминистра строительства Владимира Тюрикова, они не считают необходимым, чтобы приватизировать социальное жилье. Оно должно предоставлять по найму. Но, в общем, характеризуя новый блок законов, Владимир Тюриков отметил, что проблема нового Жилищного кодекса уже давно назрела, поскольку работать по старой системе уже просто невозможно. Новые законы, по сути, призваны соответствовать той реальности, которую мы имеем сейчас. И то, что в одном документе будут прописаны все правила - в этом больший плюс этих законодательных инициатив. Перспективные же прогнозы Надежды Косаревой таковы, "в результате комплексной системы взгляда на вещи, нам представляется, что мы сможем создать нормально работающий жилищный рынок. Приобретение жилья на нем будет доступно полностью за счет собственных средств и кредитов, примерно для 30% населения к 2010-му году. С некой бюджетной поддержкою - для 50% населения. А еще 50% населения, они будут распадаться на 2 части, которые просто не хотят улучшать жилищные условия, а на самом деле у нас сейчас 40% населения жилищными условиями довольны, и ту группу населения, которая будет нуждаться в социальном жилье".  

Николай ХРЕНКОВ, Ижевск. Газета "МК в Ижевске", № 30, 28.07.2004 г.