Год назад в качестве одной из приоритетных задач государства президентом страны было названо формирование рынка доступного жилья. За прошедшее время проведена огромная работа с привлечением самого широкого круга экспертов по формированию законодательного пакета предложений, который обеспечил бы решение этой задачи. Было необходимо взглянуть комплексно на задачу решения жилищной проблемы, то есть определить узкие места. И, соответственно, обеспечить законодательную базу для того, чтобы решать жилищную проблему.

Каковы же основные проблемы на пути формирования рынка доступного жилья? Что будет с очередями и как получить ипотечный кредит? Об этом на пресс-конференции, организованной Клубом региональной журналистики "Из первых уст", рассказала Президент фонда "Институт экономики города", руководитель рабочей группы по жилищному строительству Центра стратегических разработок Надежда КОСАРЕВА.

Больше кредитов - больше жилья

- Во-первых, надо понимать, что такое доступное жилье? - начинает разговор Надежда Борисовна. - Речь идет не о месторасположении конкретного дома. Доступное жилье - это то жилье, которое человек может приобрести с помощью специальных финансовых институтов - кредитов и накопительных систем. Это жилье - доступное для приобретения каждому. Конечно, и сейчас можно приобрести квартиру или дом на рынке недвижимости, выложив сразу всю сумму их стоимости, что практически никто не может себе позволить. Потому-то создание таких кредитных инструментов, которые обеспечат доступ к жилью, и является целью внесенного в Госдуму пакета документов. Частично он уже принят, а другая часть, мы надеемся, будет принята в ходе осенней сессии Госдумы. В первую очередь идет о новых Жилищном и Градостроительном кодексах страны.

В отличие от кодекса советского периода, новый законопроект устанавливает, что бесплатное социальное жилье будет предоставляться только малоимущим гражданам. А всем остальным жителям страны должны быть созданы условия для строительства, приобретения, найма жилья на рынке. Государство может принимать участие в поддержке граждан на рынке в различных формах: субсидировать первый взнос при получении кредита либо процентную ставку.

Эти законопроекты как раз и направлено на то, чтобы увеличить платежеспособность людей за счет различных кредитных и накопительных инструментов. Это, прежде всего, снижение рисков ипотечного кредитования. Это создание условий по страхованию ипотечных рисков, чтобы требования к первому взносу были меньше. Это регулирование участия граждан в жилищно-накопительных схемах. Это создание новых институтов, например, кредитных бюро, чтобы обслуживать такую систему. И многие другие направления, которые позволят увеличить спрос населения за счет его будущих доходов.

Но если расширить платежеспособность населения и не увеличить объемы строительства жилья, то повысятся цены на рынке недвижимости. Поэтому еще одна задача разработчиков законов - создание условий для увеличения жилищного строительства. К сожалению, сегодня строительный сектор характеризуется чрезвычайной забюрократизированностью, высокими административными барьерами, наличием монополии отдельных застройщиков. Чтобы создать прозрачные, конкурентные условия, предложен новый вариант градостроительного кодекса.

Мы надеемся, что весь этот комплекс мер позволит существенно увеличить ту группу населения, которая сможет приобретать жилье с помощью кредитов. Сегодня это, к сожалению, только 12%. Мы прогнозируем, что принимаемые меры к 2010 позволят в два раза увеличить объем жилищного строительства, а с 2007 года полностью удовлетворять спрос населения на кредиты.

Малоимущих "назначит" муниципалитет

- Предполагается ли, что в связи с введением этих законов будут отменены полуторапроцентная ставка за регистрацию сделки у нотариуса и 18% НДС при купле-продаже жилья? Об этом была речь еще в июле, когда законопроекты проходили первое чтение в Думе.

- По отмене 18 процентов НДС закон уже подписан президентом. То есть, с 1 января 2005 года НДС на реализацию жилья и земельных участков отменяется. Что касается полутора процентов на нотариальные пошлины, то ситуация более сложная. На сегодняшний день уже принят закон, отменивший эти полтора процента. Он установил более низкую ставку для сделок по ипотеке с жильем - 200 рублей, так сказать фиксированную величину. А для других объектов недвижимости эта ставка составляет 0,3% от суммы сделки.

Но еще сохраняется обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки (закон, отменяющий обязательность удостоверения принят только во втором чтении). Нотариусы не хотят заниматься этим за небольшие деньги. Они пользуются лазейкой - госпошлиной в 1%, при которой нотариус сам составляет договор, подлежащий оценке. Конечно, они ведут себя неправильно, но сделать пока ничего невозможно. Однако с 1 января вступит в силу закон, отменяющий обязательное требование нотариального удостоверения. И тогда уже человек будет сам выбирать: идти ему к нотариусу или нет.

С 1 января 2005 г. должна вступить в силу и новая глава Налогового кодекса, которая называется "Госпошлина". При этом Закон о госпошлине отменяется. Там установлены другие ставки нотариального тарифа за необязательные нотариальные действия. Они более высокие, чем 200 рублей и зависят от стоимости объекта недвижимости. Во всяком случае, они меньше полутора процентов.

- Что входит в понятие малоимущие граждане. Как определить границу между имущим и малоимущим человеком, имеющим право получить жилье в социальный найм, то есть бесплатно?

- Бесплатное жилье будет предоставляться только малоимущим гражданам. Это прописано в проекте Жилищного кодекса. И там же установлено, что уровень дохода, при котором люди будут признаваться малоимущими для предоставления им жилья, станет определяться органами местного самоуправления, которые и будут такое жилье предоставлять. Ведь федеральным законом невозможно установить среднюю температуру по больнице. Во всех муниципалитетах разная ситуация, разный уровень дохода, разные жилищные условия, разные возможности.

Что касается определения, кто является малоимущим, а кто нет, то такая проблема существует. Но она характерна для всей системе социальной защиты страны, а не только для жилищного сектора. Над ней работают, но как разрешить ситуацию - пока не придумали.

Будьте осторожнее с "пирамидами"!

- Продуманы ли в законопроектах льготы по ипотеке для различных категорий населения. К примеру, для пенсионеров, для молодежи?

- Тот пакет законов, который мы сейчас готовим, описывает базовые институты на рынке жилья. Дальше на любом уровне (будь то федерация, субъект федерации, муниципалитет) могут быть приняты свои бюджетные решения, в которых будет прописано, кто и каким образом станет финансироваться на рынке доступного жилья.

Например, пенсионеры. Вряд ли пенсионеру кто-то даст ипотечный кредит на 10-20 лет. Ведь банк всегда просчитывает риски, учитывая возраст заемщика. Пенсионер попросту может не успеть расплатиться по кредиту. Так что вряд ли стоит вносить такую норму в закон.

Что касается молодежи, то это самая перспективная группа для ипотечного кредитования. Им-то как раз банки очень любят давать кредиты. Но у молодежи другая проблема: нет денег на первый взнос. Поэтому бюджеты как раз могут помочь этой категории с оплатой первого взноса.

- Граждане еще не привыкли доверять структурам, которые накапливают их средства для будущей покупки жилья, к примеру, к жилищно-строительным кооперативам. Каким критериям должны соответствовать эти фирмы, на ваш взгляд, чтобы можно было им доверять?

- Тему вы затронули, действительно, важную. У нас подорвали доверие населения ко всему и, в первую очередь, к банковской системе. Не доверяют люди банкам. Столько раз они обжигались, что теперь банкирам надо работать и работать на восстановление этого доверия. Но когда у людей пропадали сбережения, то они сами приносили их в банк. Здесь же схема обратная: банк отдает человеку сбережения в виде кредита. А человек может прогореть и не вернуть деньги.

Сегодня все банковские структуры находятся под жестким контролем Центрального банка, который отслеживает их состоятельность. Поэтому брать кредиты в банках все-таки надежнее.

Что касается накопительных систем - жилищно-строительных кооперативов, коммандитных товариществ и разных других, то здесь сложнее. Пока отсутствует какое-либо их регулирование. Если подходить добросовестно и принять правильное законодательство, то подобная система вполне может существовать как нормальная схема. Но на сегодняшний день существует очень большой риск пирамидальности, и в них деньги могут попросту пропасть. Я бы свои деньги в такие организации пока не понесла.

Мурманск - город перспективный

- Сможет ли, на ваш взгляд, ипотека решить проблемы ветхого и аварийного жилья?

- Эта проблема гораздо более комплексная, чем внедрение ипотечного кредитования. На мой взгляд, кто-то один решить эту проблему не сможет. Здесь также должно быть сочетание финансирования с одной стороны самих граждан, а с другой - бюджетов и частных инвесторов. И такие комплексные схемы реконструкции уже реализуются.

- Мы говорим об ипотечном кредитовании. Это прекрасно. Но у нас ведь, по сути дела, рынка жилья нет, особенно в провинции. У нас в Мурманске, честно говоря, его нет. Так о чем мы говорим?

- К сожалению, бывают территории, где слабое экономическое развитие и поэтому нет рынка жилья. Но я не думаю, что Мурманск такой уж бесперспективный в этом отношении город. Это город с очень неплохими перспективами развития. И руки здесь опускать не нужно, а необходимо прилагать все усилия для того, чтобы повышать уровень экономического развития города, а отсюда начнет развиваться и рынок жилья.

И, конечно же, рынок жилья - это не панацея от всех бед. Есть территории, где пассивное экономическое развитие, где ничего не происходит, где негде трудоустроиться? Какой выход в такой ситуации? Люди будут стараться уехать оттуда в места, где есть работа, где они могут приобрести жилье. И в этом им нужно помогать.

Обязательное страхование пока подождет

- В Мурманской области много военных. Известно, что из общего пакета законопроектов выделен закон о жилищно-накопительной ипотечной системе для военнослужащих. Для чего это сделано?

- Этот закон уже принят и вступает в силу с 1 января 2005 года. Предполагается следующая общая конструкция. Для тех военнослужащих, которые будут заключать контракты на прохождение военной службы, начиная с 1 января 2005 года, будет выстроена система накопления бюджетных средств. Эти деньги ежегодно будут закладываться в федеральном бюджете и индексироваться каждый год в зависимости от темпов инфляции. Накопленные средства будут инвестироваться в различные виды доходных инструментов, которые прописаны в законе - государственные акции, облигации, в том числе ценные ипотечные бумаги и другие доходные инструменты (по аналогии со средствами Пенсионного фонда).

Военнослужащий по истечении трех лет службы получает право воспользоваться этими накоплениями. Он может вообще снять их и приобрести жилье, если у него есть свои сбережения, но не хватает, чтобы совершить покупку. А все что будет дальше накапливаться, он получит по окончании срока службы, который определен в 20 лет.

Либо можно по-другому воспользоваться этими деньгами через те же три года. К примеру, человек может приобрести жилье, оплатив первый взнос в банке за ипотечный кредит. А дальнейшие накопления пойдут на погашение этого кредита. Поэтому-то такая система и называется "накопительно-ипотечная".

- Будет ли введено обязательное страхование жилья? Есть ли необходимость в этом?

- В данном пакете нет ничего, касающегося требования обязательного страхования жилья. Насколько я знаю, в правительстве тоже пока нет никакого законодательного нормативного проекта документов по этому поводу. Это все еще на стадии рассмотрения, обсуждения и дискуссии.

На мой взгляд, стратегически такая необходимость есть. Но в сегодняшних условиях, когда государство продолжает субсидировать за счет бюджета капитальный ремонт зданий, частично текущее содержание зданий и коммунальные услуги, это невозможно. Сначала надо прекратить такое субсидирование, а потом уже накладывать на человека дополнительные обязательства по страхованию жилья. Так что на сегодняшний день я бы не торопилась с обязательным страхованием.

Детей в обиду никто не даст

- Надежда Борисовна, сейчас принимаются изменения в Гражданский кодекс в части защиты прав детей при продаже жилья. Говорят, что права детей теперь не будут защищены?

- Речь идет абсолютно о другом. Сегодня не детей мы защищаем, а раздуваем бюрократический аппарат в органах опеки и попечительства, которые штампуют разрешения на отчуждение жилья любым родителям. Добропорядочные они, не добропорядочные - органы опеки это совершенно не волнует.

Я считаю, что я о своем ребенке каждый нормальный родитель заботиться лучше, чем какие-то женщины, сидящие в органах опеки. Поэтому речь идет о том, чтобы органы опеки и попечительства сосредоточили свое внимание на тех детях, которые нуждаются в защите, на неблагополучных семьях, на семьях, где родители лишены родительских прав. Вот там-то надо помогать, надо принимать превентивные меры и следить за тем, чтобы права детей не нарушались.

- Как вы думаете, изменения в жилищном и градостроительном законодательствах приведут к защите прав собственника жилья?

- Очень хороший вопрос. Мы надеемся, что они приведут к существенной защите прав собственности жилья. Во-первых, весь пакет, во всех его мелочах, направлен именно на это. Но есть еще одна, базовая, норма, которая изменяет положение нашего гражданского законодательства по защите прав так называемого "добросовестного приобретателя жилья". Эти словосочетание может носить моральный или этический оттенок: добросовестный - значит хороший. На самом деле оно является юридическим.

"Добросовестный приобретатель" - это юридическая конструкция. Вы можете быть приобретателем жилья и думать, что вы собственник, а в суде вам потом скажут: ничего подобного, вы не собственник, а всего лишь добросовестный приобретатель. И в лучшем случае, если вообще не отберут квартиру и не вернут ее предыдущему собственнику, вы 10 лет не сможете ее продавать, пока не пройдет срок приобретательной давности.

Поэтому сейчас вносятся изменения в Гражданский кодекс, согласно которым добросовестный приобретатель становится реальным собственником с момента регистрации прав на недвижимость. В некоторых случаях (достаточно ограниченных) жилье может быть истребовано у нового владельца, если были нарушения условий сделки. Но государство в таком случае будет выплачивать компенсацию. Небольшую - в размере одного миллиона рублей. А если эти проблемы возникли по вине органов регистрации прав на недвижимость, тогда государство будет в полном объеме компенсировать ущерб.

Я уверена, что права собственников жилья в существенной мере усилятся.  

Константин СОЛОВЬЕВ, Мурманск. Газета "Территория закона", 04 ноября 2004 г.