Шум вокруг ипотеки набирает силу. Некоторые высокопоставленные чиновники краевого уровня даже заявляют, что через 20 лет жилищная проблема в стране и в крае будет почти полностью решена. Смею заверить - это ложная оценка.

ЖИЛЬЕ ВСЕ ДОРОЖЕ

В сентябре прошлого года по инициативе Администрации Президента РФ была сформирована специальная рабочая группа, призванная разработать пакет законопроектов, нацеленных на формирование в России рынка доступного жилья. Возглавила группу президент Института экономики города (г. Москва) Надежда Косарева. В итоге, в июне текущего года в Государственную думу поступил пакет из 26-ти законопроектов, призванных решить на законодательном уровне эту проблему. Далеко не все из этих законопроектов еще прошли через Государственную думу. Однако очевидно, что до конца года эти важнейшие, в том числе и для решения задачи удвоения российского ВВП законы будут в целом все же приняты.

Важнейшим компонентом программы формирования рынка доступного жилья в России является ипотека. Российские банки, которые в большинстве своем испытывают трудности по части выгодного размещения средств, сразу же за эту идею ухватились. И сейчас только самые узкопрофильные кредитные учреждения не разрабатывают свои схемы выдачи ипотечных кредитов. Однако на пути у ипотеки стоят серьезные трудности.

Главный сдерживающий фактор - это цены на жилье. Не секрет, что за лето этого года цены на строящееся жилье в Красноярске резко взметнулись вверх. Если в июне в районе Взлетки краевого центра за один квадратный метр жилья просили от 12 тысяч рублей, то сегодня он продается за цену не менее 16-17 тысяч рублей. Всего лишь за три-четыре месяца стоимость жилья подскочила как минимум на треть! Соответственно выросли цены на жилье и на вторичном рынке.

СТРОИТЕЛЬНЫЙ МОНОПОЛИЗМ

Во время прошедшей в конце октября интернет-пресс-конференции с Надеждой Косаревой, организованной Клубом региональной журналистики "Из первых уст", я попросил ее прокомментировать этот факт, а также предположил, что одним из стимулирующих факторов роста цен стали слухи о предстоящем массовом введении ипотеки. Ответ был следующий: "Я не знаю конкретной причины увеличения цен на жилье в Красноярске. Рынок недвижимости и жилья - это всегда локальные рынки, процессы могут быть совершенно диаметрально противоположные. В Москве именно в конце лета было падение цен на жилье.

Но я точно могу вам сказать, что эти цены поднялись не из-за введения ипотеки. Ипотека составляет сегодня ничтожно малую долю на рынке. Но может, если мы будем развивать только ипотеку и не будем развивать предложения строительства жилья на рынке, то, действительно, такой вариант может сложиться. Поэтому наша цель как раз и состоит в том, чтобы сбалансировано увеличивать платежеспособный спрос населения за счет ипотечного кредитования и адекватно создавать условия для увеличения строительства жилья.

Скорее всего, цены подскочили из-за того, что строительный комплекс монополизирован и нет адекватного увеличения строительства жилья. А спрос на жилье увеличивается в Красноярске из-за роста реальных доходов населения".

Рынок строительства жилья в Красноярске монополизирован - это факт. По оценкам экспертов, не менее 50% этого рынка контролируют две структуры: "Монолитстрой" и "Культбытстрой". Почему формируются монополии на рынке строительства жилья? Вновь предоставим слово Надежде Косаревой: "Основной ресурс на строительство - это земля. Построить дом на небе невозможно. А земля в чьей собственности? Государственной. Вот сидит чиновник, который от лица государства распределяет, кому дать землю, а кому не дать землю, и придумывает кучу барьеров административных. "Ты мне сначала принеси документы, я проведу экспертизу предпроектной документации, потом проектной документации, потом я тебе скажу, какую котельную где построить, потом я тебе скажу, сколько процентов квартир отдать мне муниципалитету, а потом, может быть, я тебе дам землю для того, чтобы ты там что-нибудь построил". То есть, в результате понятно, что через это узкое горлышко проходят только те застройщики, которые имеют специальный доступ к телу этого конкретного чиновника".

О том, что в Красноярске не все в порядке по этой части наша газета уже писала (см. материал Дмитрия Попова "Проблема № 156" в № 3 (206) за этот год). Как было выяснено в ходе журналистского расследования, все застройщики, работающие в краевом центре, несли дополнительные затраты, несвойственные для их коллег в муниципальных образованиях других субъектов Федерации. Их источником являлись отнюдь не экономические факторы, а распоряжение администрации города Красноярска № 156 от 3 марта 1994 года "О дополнениях к правилам застройки Красноярска". Не без участия нашей газеты, но главным образом благодаря жесткой позиции Управления федеральной антимонопольной службы по Красноярскому краю, печально знаменитое постановление № 156 было аннулировано. Но оно сделало свое дело. Помогло монополизации красноярского строительного рынка, а следовательно, и формированию неадекватно высоких цен на жилье в краевом центре.

Хроническая нехватка денежных ресурсов у строителей стала одним из последствий действия 156-го постановления. В итоге - до сих пор около 50% жилья в Красноярске строится по взаимозачетным, бартерным схемам. Их суть: все участники строительства жилого объекта (подрядчики и субподрядчики разного уровня) получают свою долю заработанных средств не деньгами, а квартирами, которые затем продают. Такая практика, по оценке президента Союза строителей Красноярского края Рамиза Абасова, озвученной 24 сентября на объединенном заседании координационных советов по банковской деятельности и вопросам строительства при Совете администрации края, ведет к росту цен на жилье на 10-15%. Кроме того, от себя добавлю, что всякие взаимозачетные схемы неизбежно ведут к существенному снижению налогооблагаемой базы. В итоге, в значительной мере благодаря неэффективной градостроительной политике администрации города Красноярска, мы получили и завышенные цены на жилье, и проблемы с пополнением регионального бюджета.

ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ И ЦЕНЫ

Но и это еще не все. Летом текущего года в Красноярске разразился скандал. Три фирмы, занимающиеся долевым строительством - ООО "Красноярскжилстрой", ООО "Градстрой" и ОАО "Красноярскстройкомцентр" - разорились, оставив по существу ни с чем более 2000 дольщиков. Конечно, краевые и городские власти приложили немалые усилия, чтобы решить проблемы этих людей. В конечном итоге, дольщики получат искомые квартиры, хотя, может быть, не по той цене, которую им в свое время обещали. Но нельзя не констатировать, что неэффективная градостроительная политика в краевом центре стала одним из первоисточников этих невзгод. Жилищный же рынок на эти события отреагировал по-своему. Потенциальные покупатели жилья кинулись вкладывать деньги не в те фирмы, где дешевле, а туда, где надежней, а следовательно, и дороже. От этого выиграли, разумеется, строители-монополисты: они еще больше взвинтили цены на жилье. Летний строительный обвал стал важной предпосылкой к дальнейшей монополизации строительного рынка Красноярска и, следовательно, дальнейшему сверхинфляционному росту цен на жилье.

Честное слово, вызывает некоторое недоумение заверение разных начальников: мол, успокойтесь, мы будем публиковать списки надежных строительных фирм, куда можно вкладывать деньги. Не власти это компетенция. Подобные рейтинги должны составлять специализированные фирмы, страхующие свою ответственность, а следовательно, и рублем отвечающие за недоброкачественное составление рейтинга. На этом фоне предпочтительным выглядит лозунг, выдвинутый заместителем губернатора края Николаем Глушковым: "Долой долевое строительство, да здравствует ипотека!". Однако есть серьезные основания утверждать, что ипотека не сможет решить поставленных перед ней задач.

Цены на жилье в Красноярске и так непомерно высоки. По оценкам специалистов Института экономики города, их стабилизация в целом по России, то есть рост не выше темпов инфляции (явлении неизбежном при широком внедрении ипотеки), возможна лишь начиная с 2007 года, и то в условиях, если удастся преодолеть монополизм на региональных рынках строительства жилья. Удастся ли это сделать в Красноярске?

Будем оптимистами и скажем, да, если краевая администрация и общественность необходимое давление на городские власти окажут. Однако потенциальных покупателей квартир ждут на ипотечном пути и другие рифы. Наиболее значимый из них - высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. Например, сегодня Сбербанк по программе "Молодая семья" выдает кредиты под приобретение нового жилья на 15 лет под 18% годовых. Когда и. о. председателя Восточно-Сибирского банка Вячеслава Шабайкина на упомянутом мною выше заседании двух координационных советов при Совете администрации края спросили, не великоват ли процент? - он чистосердечно признался, что для получения нормальной прибыли банку хватило бы и 15-16% годовых. Но если берут кредиты под 18% годовых, зачем людям отказывать, это же бизнес! Вместе с тем, по словам, Вячеслава Шабайкина, где-то с января следующего года ставка по таким кредитам и в Сбербанке должна опуститься по названным кредитам до 15-16% годовых.

Поскольку он не объяснил, почему так произойдет, постараюсь объяснить сам. На сегодняшний день еще действует 446 статья Гражданско-процессуального кодекса, в которой написано, что обратить взыскание на заложенное жилье, если оно единственное, нельзя. Что это значит? В качестве нормального ликвидного залога не может реально выступать приобретаемая за счет ипотечного кредита квартира. Уже только это ведет к повышению рисков кредитного учреждения. Банк должен страховать риски. Как? Закладывая повышенный процент в ставку по кредиту. Если учесть, что к концу года ожидается принятие Государственной думой необходимых поправок в Жилищный, Градостроительный кодексы и некоторые другие федеральные законы, разработанные рабочей группой Надежды Косаревой, то риски банков по выдаче ипотечных кредитов будут в значительной степени минимизированы. Процентная ставка по ипотечным кредитам упадет.

Но, как известно, не только банки хотят на ипотеке заработать. Уже вступил в силу федеральный закон, согласно которому нотариальное удостоверение ипотечного договора должно стоить всего 200 рублей, а не 1,5% стоимости квартиры, как раньше. Однако наши нотариусы, как и прежде, взимают свои 1,5%, правда, оформляют эту услугу не как удостоверение договора, а как его подготовку! В очереди за ипотечной кормушкой также стоят страховщики, риэлторы… В общем, ипотечное кредитование плюс строительный монополизм - равно заоблачные цены на жилье.

Помочь решению проблемы могло бы государство через Агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК), учрежденное по решению Правительства Российской Федерации еще в 1997 году. Представители АИЖК в крае утверждают, что готовы выдавать ипотечные кредиты под 15% годовых, но опять-таки через коммерческие банки, окончательный список которых еще не определен. Не знаю, как у кого, но у меня есть большие сомнения, что покупатели "ипотечных" квартир уложатся в эти 15%. Потребуются немалые усилия, чтобы краевая программа жилищного кредитования от АИЖК была привлекательна для населения.

ПЕЧАЛЬНАЯ ПЕРСПЕКТИВА

Однако главный тормоз к широкому внедрению ипотеки - это уровень жизни населения. Смогут ли многие наши граждане, как правило, имеющие небольшие официальные доходы, воспользоваться ипотекой? Отнюдь. Это можно было бы прогнозировать, если бы Россия встала на путь устойчивого экономического роста. Но в том-то и дело, этот рост остался, увы, в прошлом году (давшем России очень высокий прирост ВВП - 7,3%). В году нынешнем ситуация кардинально изменилась.

В начале ноября текущего года наиболее авторитетный отечественный экономист Евгений Ясин (которого некоторые члены российского правительства, например, Герман Греф, публично называют своим учителем) закончил любопытное исследование, проведя анализ динамики денежной массы (то есть так называемого денежного агрегата "М-2") в России. Полученные им выводы вкратце и очень упрощенно таковы. Промышленный рост базируется на инвестициях - вложениях в производство. В условиях промышленного роста спрос на деньги растет, но это не ведет к росту инфляции, так как деньги "поглощаются" производством. В прошлом году объем денег в обороте в России увеличился на 55%, а инфляция составила 12%. Таким образом, 43% прироста денежной массы впитала экономика (вот вам и 7,3% роста ВВП по году!). За девять месяцев текущего года ситуация иная: денежная масса в России выросла меньше, чем на 9% (а в целом по году станет порядка 12%). В федеральном бюджете на 2004 год зафиксирована инфляция в размере 10% , но уже сейчас ясно, что в целом по году она составит около 11%. На деле это означает, что реально по году лишь 1-2% прироста денежной массы уйдут в производство, а все остальное лишь покроет инфляцию! Заметим, что в этом году Россия получает небывалые бюджетные доходы благодаря сверхвысоким ценам на нефть. Конечно, часть этих средств идет на пополнение стабилизационного фонда. Но в производство-то деньги не идут!

Сказанное означает, что, по существу, эра промышленного подъема в России закончилась. Инвесторы не желают вкладывать деньги в российскую экономику. "Такова реакция бизнеса на все политические изменения в нашей стране, а главное - на ход "дела ЮКОСа", подчеркивает Евгений Ясин и делает вывод: "…Пришло время сказать, что проводимая президентом политика наносит прямой ущерб развитию страны".

Конечно, во всякую политику можно внести коррективы. Но любая политика имеет свою инерцию. С мечтами о скором промышленном подъеме россиянам придется расстаться. Нефтяных денег для того, чтобы существенно поднять жизненный уровень всего населения, явно не хватит. Да и война в Ираке - важнейший первоисточник высоких мировых цен на нефть - может сойти на нет. Ипотечного бума, по крайней мере, в ближайшие два-четыре года в России не получится.

По данным Ассоциации российских банков, в странах Евросоюза объем ипотечного кредитования составляет 34% от внутреннего валового продукта, в США - 53%, в России же этот показатель не доходит и до 1%. Увы, в современных реалиях ипотека не сможет существенно помочь решению задачи удвоения ВВП России до 2010 года. А могла бы…  

Владимир ПАНТЕЛЕЕВ, Красноярск. Газета "Экономика и жизнь - Сибирь", № 19 (222), 22 ноября 2004 г.