По данным социологических исследований, удовлетворить свои жилищные потребности при помощи собственных доходов или кредитных ресурсов способны только 12% россиян

Год назад администрация президента выступила с рядом предложений, направленных на улучшение жизни населения страны. В частности, была выдвинута программа по формированию рынка доступного жилья. Над законопроектами, способными решить жилищную проблему, трудились и специалисты различных государственных ведомств, и независимые эксперты, и депутаты, и участники жилищного рынка. В результате был подготовлен пакет документов из 27 законов. Часть из них уже принята, некоторые даже вступили в силу. Другая часть будет рассмотрена в Госдуме в конце ноября. Весь пакет законопроектов, как предполагается, начнет реально работать с первого января 2005 года.

О том, как будет выглядеть в России рынок доступного жилья и чего ждать российским гражданам в плане жилищных перспектив, рассказывает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда КОСАРЕВА.

- Надежда Борисовна, в нескольких словах, в чем суть законодательных предложений и чего они позволят достичь?

- О цели говорит сама задача формирования рынка доступного жилья. Необходимо создать такой рынок, чтобы жилье стало доступно для граждан в соответствии с их потребностями и платежеспособностью. При этом никто не отрицает, что всегда будет оставаться группа лиц (по нашим прогнозам, это где-то процентов десять населения), которая будет нуждаться в предоставлении бесплатного жилья. Но для 90% нужно обеспечить условия, позволяющие строить, приобретать и арендовать дома и квартиры на этом рынке.

Законопроект, условно, конечно, состоит из пяти основных блоков. Во-первых, это новый Жилищный кодекс. Документ, можно сказать, революционный. Расширить платежеспособный спрос населения: снизить инфляцию, снизить риски кредитования и процентные ставки на кредиты, увеличить доходы граждан, - это и есть его основная задача. В случае принятия пакета законов, о которых мы говорим, к 2010 году доля населения, которая сможет принимать участие в жилищном рынке, увеличится в три раза. Второй блок - это поправки в Гражданский кодекс, закон об ипотеке, закон о кредитных бюро и многие другие. Следующее направление (Градостроительный кодекс) - увеличение строительства жилья. Без этого мы, к сожалению, поставленную задачу решить не сможем, а только повысим цены на этом рынке. Наш строительный рынок сегодня очень проблемный: это и чрезмерная его монополизация, и высокие административные барьеры, и так далее. Четвертый блок направлен на снижение затрат при совершении сделок на рынке жилья. И, наконец, пятый блок - налоговый. Он затрагивает всю систему налогообложения с тем, чтобы участники рынка жилья были заинтересованы в его прозрачности. Здесь, в частности, предусмотрена и отмена НДС на реализацию жилья и земельных участков, и повышение оснований для получения имущественного вычета по подоходному налогу, и снижение налога на прибыль инвесторов по ипотечным ценным бумагам.

Вот этот комплекс документов к 2010 году позволит в два раза увеличить жилищное строительство, в десять раз увеличить объемы жилищного кредитования и, я уже говорила, увеличить долю населения, способного приобретать жилье с помощью кредита. Начиная с 2007 года, по нашим прогнозам, удастся более или менее стабилизировать реальные цены на жилье. То есть, получить какой-то базис для нормального функционирования жилищного рынка, после чего все будет зависеть от общеэкономического развития, от детального налаживания самой системы. По крайней мере, мы сможем выйти на более существенные объемы кредитования населения: на данном этапе выдаваемые в России ипотечные кредиты (в 2003 году - десять миллиардов рублей) - это одна тысячная процента ВВП. В то время как в странах Евросоюза ипотечные кредиты составляют пятьдесят и более процентов ВВП.

- Почему весь пакет законопроектов не был принят одновременно? Не значит ли это, что законы, касающиеся формирования рынка доступного жилья еще претерпят значительные изменения?

- Да нет. Все идет по плану. С самого начала все законы рассматривались в первом чтении. После этого, в первую очередь, - налоговые (не будь они приняты, не вошли бы в бюджет 2005 года). Другие законопроекты, требующие более серьезной проработки, рассматриваются отдельно. В ближайшее время будут доработаны жилищный и градостроительный кодексы.

- Вы упомянули про отмену налога на добавленную стоимость. А ведь, говорят, федеральный и региональные бюджеты в этом случае много потеряют.

- По нашим расчетам потерь практически не будет. Потому что несмотря на существование налога, на практике НДС никто не платит. Используются другие схемы. Например, в строительстве жилья застройщики переуступают жилье еще на стадии строительства. А по договорам долевого участия происходит уступка требований. И налоговые органы пока что с этим смиряются. На вторичном рынке жилья физические лица, как известно, не являются плательщиками НДС. И любая риэлтерская фирма, которая совершает такие сделки, оформляет жилье на своего сотрудника как на физическое лицо. У нас очень хитрый рынок, и он успешно уходит от НДС. Что касается рынка земельных участков, у нас его попросту нет, так что и здесь бюджет ничего не теряет.

- Надежда Борисовна, вы сказали, что к 2010 году значительно увеличится количество граждан, способных приобрести жилье по ипотеке. Какой уровень доходов у них может быть?

- Если говорить в сегодняшних ценах, то, в среднем по России, эти 12% населения, которые участвуют в жилищном рынке, имеют доходы более девяти-десяти с половиной тысяч (речь идет о ежемесячной зарплате). К 2010 году в ценах 2003 года, без учета инфляции, это будет где-то порядка восьми с половиной тысяч.

- Теперь о тех, кто чуть не дотягивает до этой планки, и о малоимущих. Какие механизмы поддержки предусмотрены для тех, чья зарплата меньше девяти тысяч?

- Те, у кого совсем нет денег, будут иметь право на получение бесплатного жилья. Они будут оплачивать только жилищно-коммунальные услуги в дальнейшем, но тоже по субсидиям. Уровень доходов, позволяющих отнести того или иного гражданина к малоимущему, будет устанавливать муниципалитет. Теперь что касается групп, которые не признаются малоимущими, но по уровню своих доходов не в состоянии участвовать в рынке жилья. Здесь может быть несколько форм поддержки. Во-первых, бюджет может предоставлять безвозвратную субсидию на оплату первого взноса (условно говоря, процентов тридцать от стоимости жилья), чтобы человек таким образом снизил себе размер кредита. Может быть форма вообще без всяких кредитов. Как, например, жилищные сертификаты для военнослужащих, когда выдается что-то вроде ваучера на определенную сумму денег (триста тысяч рублей), которую им гарантированно оплачивает государство. То есть видов поддержки этой промежуточной группы населения может быть очень много. Но все они должны приниматься непосредственно в рамках бюджетного процесса федерациями, субъектами и муниципалитетами.

- Надежда Борисовна, будет ли государство способствовать конкуренции в жилищном секторе? Законопроекты предусматривают этот момент?

- Да, конечно. Скажу больше, конкуренция на рынке ипотечных кредитов уже есть. Она, кстати, приводит и к снижению процентных ставок, потому что банки начинают более эффективно работать, предлагать заемщикам лучшие и более эффективные условия. К примеру, в Москве более десяти банков, которые занимаются ипотечным кредитованием населения. Уже это сказывается на том, что заемщик имеет возможность выбирать, сколько ему платить: 18% Сбербанку, при наличии еще и двух поручителей, или же пойти в коммерческий банк и взять ипотеку под 15% годовых без гарантов. Я думаю, по мере увеличения законодательных возможностей для жилищного бизнеса и по мере готовности населения брать ипотечные кредиты, и в регионах начнется здоровая конкуренция между банками. Все законопроекты, о которых мы говорили выше, и будут создавать условия для этого.

- "Институт экономики города" делает какие-то прогнозы по поводу процентных ставок по ипотечному кредиту на ближайшие годы? Ожидается ли их снижение?

- Если вы внимательно следили за ипотекой в последнее время, могли заметить, что существенное понижение ставок уже произошло. Еще три-четыре года назад по рублям было 20 с лишним процентов и 18-19% по валюте. А сегодня мы имеем 15-18% по рублям и 10-12% по валюте.

Сами по себе процентные ставки определяются тремя факторами. Первое - это уровень инфляции в стране, который в свою очередь определяет стоимость денег на рынке. А поскольку наше правительство говорит о снижении уровня инфляции (если это действительно так), можно прогнозировать и дальнейшее снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию. Второй фактор - уровень рисков на рынке кредитования. Если пакет документов, над которыми сегодня ведется работа, будет принят, то за счет снижения рисков кредитования есть возможность снижения ставок где-то на три-четыре процентных пункта. И третий фактор - это конкуренция на рынке кредитов. Если с ипотекой будет работать один банк, он будет монополистом. Но по тому, как банки активно включаются в этот процесс, можно предполагать, что к 2010 году мы сможем выйти на уровень семь-восемь процентов годовых в рублях по ипотечным кредитам.

- Прогноз, что к 2010 году темпы строительства увеличатся в два раза, учитывает возможности нашей системы ЖКХ? Ведь мало построить дома и поселить туда людей, ведь их нужно и качественными жилищно-коммунальными услугами обеспечить.

- Естественно, без решения этого вопроса мы ничего хорошего не получим. Потому что жилищно-коммунальный комплекс у нас, мягко говоря, в упадке. Даже существующий жилфонд не поддерживается этим комплексом, поэтому при увеличении размеров строительства проблемы могут только усугубиться. Но одновременно с программой формирования доступного жилья идет реформа ЖКХ, и вот-вот должно состояться заседание правительства по рассмотрению состояния жилищно-коммунального комплекса.

- При увеличении строительства к какой цене за квадратный метр мы сможет подойти?

- Я, к сожалению, сейчас не могу назвать точную цифру. Но сразу нужно оговориться, что реальность таких прогнозов (лет на шесть-десять вперед) будет зависеть от очень многого. При таких прогнозах главное не цифры, а тенденции. А тенденции таковы. На первый период, до 2007 года, предполагается все-таки рост цены жилья. Поскольку у нас все еще будет наблюдаться дисбаланс между предложением и спросом. Но в дальнейшем мы прогнозируем стабилизацию реальных цен на жилье. То есть они будут увеличиваться только в соответствии с общими темпами инфляции.

- Сегодня стройфирмы сторонятся ипотеки. Считают, что процесс это длительный и лучше использовать традиционную "долевку". Ипотечные компании в свою очередь стараются строить сами. Получается замена сфер деятельности. Новый законопроект сможет решить эту проблему?

- По сути, застройщики осуществляют предпродажу жилья. То есть привлекая средства еще на стадии строительства, они уже снимают с себя риски: на случай, если жилье не продастся из-за дороговизны или построено не в том месте и так далее. Это первое. Во-вторых, они не в состоянии получить банковский кредит на строительство: далеко не все банки на это идут, поскольку застройщики не могут предоставить обеспечение по кредиту (объект недвижимости еще не построен, а собственности на землю у них нет). Поэтому финансирование идет через дольщика. И третья причина в рискованности строительного бизнеса (вдруг строительство не завершится, цена за квадратный метр подрастет). Вот пакет документов предполагает прозрачность в отношениях дольщика и застройщика: чтобы предоставлялась полная информация о строительном проекте, между двумя сторонами составлялись полноценные договоры. Мы надеемся, что в комплексе эти меры все-таки приведут к тому, что постепенно система финансирования через дольщиков будет заменяться системой банковского кредитования строительства. А уж когда строительство завершено, банк предоставит долгосрочный (ипотечный) кредит человеку под залог конкретной готовой квартиры.

- Надежда Борисовна, сегодня и агентства недвижимости не хотят работать с ипотечным жильем. Это, мол, долго (месяц на оформление кредита) и дорого для клиентов (слишком большая накрутка получается). И продавцы квартир не желают ждать столько времени.

- Что касается дороговизны, мы же не можем диктовать банкам снижение процента. Можем только прогнозировать. Правительство обещает снижение ежегодной инфляции, естественно, в этом случае будет снижаться и процентная ставка по кредитам. Что касается длительности банковских процедур, это, действительно, проблема. Это не удобно для всех участников жилищного рынка. К уменьшению срока оформления документов при получении кредита подтолкнет конкуренция. Кстати, новые законопроекты предусматривают систему кредитных бюро. Сегодня банк сам исследует кредитную историю каждого заемщика (сведения о месте работы, о зарплате, оценка объекта недвижимости и так далее). Когда вся эта информация будет в кредитном бюро, банковскому работнику достаточно будет десяти минут на то, что сегодня занимает целый месяц. Но нужно понимать и то, что за один час кредит величиной в несколько десятков тысяч долларов получить никогда нельзя будет. Всегда будет некоторая процедура подтверждения документов заемщика, даже если ее удастся сократить, скажем, до недели.

- А как быть жителям сельских районов, которые хотят купить жилье в городе, но не имеют регистрации? Насколько обоснован отказ в предоставлении кредита таким потенциальным покупателям?

- Если корпорация, которая отказывает в ипотечном кредите, связана бюджетом, то она в первую очередь желает обеспечить жильем то население, которое является налогоплательщиком этого бюджета. В этом случае ограничения очевидны. Раз это субсидирование бюджета, то оно должно быть направлено именно на тех, кто проживает на территории данного муниципального образования. Это вопрос направления бюджетных средств. Кроме цели бюджета, если банк коммерческий, все зависит от политики банка.

- И все-таки, как осуществляется кредитование иногородних граждан?

- Насколько я знаю, в некоторых регионах обычные коммерческие банки предоставляют кредиты любым лицам. Не важно, прописаны они в этом городе или нет. Более того, есть банки, приветствующие иногородних. Люди покупают жилье, а сами даже прописки не имеют: у банка меньше рисков в случае взыскания жилья. Так что, мне кажется, что проблема с иногородними существует только тогда, когда кредит предоставляется по каким-то субсидированным схемам - по бюджетам, созданным регионами или муниципалитетами.

- При оформлении ипотечного кредита закладывается приобретаемое или имеющееся жилье. Есть ли необходимость еще и в поручителях? Ведь к ним предъявляются достаточно жесткие требования.

- Здесь тоже все зависит от политики конкретного банка. Так, Сбербанк по всей стране обязательно требует наличие поручителей, несмотря на существование залога. О чем это говорит? О том, что залогу не доверяют. Залог как обеспечение - институт еще достаточно слабый. В Гражданско- процессуальном кодексе есть статья (446), в которой четко написано, что нельзя взыскивать жилье, если оно единственное у заемщика. Так что получается, банки правильно делают, требуя поручителей.

- Каким образом по новым документам будут страховаться риски человека, который берет ипотечный кредит в банке?

- Во-первых, риски заемщика уже будут снижены за счет нового законодательства. А во-вторых, страхование предусматривается самими банками. Есть так называемый кредитный риск: когда банку по тем или иным причинам не возвращается выданный вам кредит. Я уже говорила про невозможность взыскивать кредит под единственное жилье. Это существенно снижает риск. В законодательстве есть момент о риске процентных ставок. Здесь решение вопроса предусматривается через создание рынка ипотечных ценных бумаг, где можно будет привлекать "длинные" деньги, и таким образом более адекватно управлять процентными ставками. Есть риски, связанные с кредитной историей заемщика. В этом случае, об этом я тоже говорила выше, разработан закон о кредитном бюро. Однако стоит учитывать, что банковские сделки - деятельность предпринимательская, а она без рисков не существует. Поэтому какая-то ответственность за риски будет лежать на банке. И банк будет управлять ими самостоятельно через грамотный менеджмент. Вот мы говорили о длительности процедуры оформления кредита. А это защита от рисков и самих банков, и заемщиков.

- Какие, на ваш взгляд, необходимы нововведения в ипотечном кредитовании для молодых семей?

- Кроме общей "ипотечной" проблемы, у молодых, как правило, еще и низкая заработная плата. Но, несмотря на это, банки по логике должны оценивать молодого человека как бы с небольшим плюсом: перспектива карьерного роста, перспектива возраста, возможность высоких заработков. Но в реальности молодая семья не в состоянии оплатить первый взнос за жилье, приобретаемое по ипотеке. Потому что у них просто еще нет накоплений. Они даже не могут реализовать квартиру (или часть квартиры), в которой выросли, потому что все права на это жилье у родителей. Некоторые банки идут навстречу, выдают специальные молодежные кредиты со сниженными требованиями к первому взносу. Правда, это единичные случаи.

В этом смысле предусмотрены изменения в законе об ипотеке, которые разрешают страховым компаниям страховать ипотечные риски с целью увеличения объема кредита и снижения требований к размеру первого взноса. То есть, если банк выдает кредит, например, на 70% от стоимости жилья и больше не может из-за боязни повысить риск, то страховая компания может застраховать риск еще на 20%, и тогда банк сможет выдать 90% от стоимости жилья. И первый взнос в итоге сократится до десяти процентов.

- Все эти изменения в жилищном и градостроительном законодательстве приведут к защите прав собственника жилья?

- Мы надеемся, что приведут не просто к защите, а к существенной защите. Весь пакет документов во всех его мелочах именно на это и направлен.

Но есть еще одна норма, которая несколько изменяет положение гражданского законодательства по защите прав так называемого добросовестного приобретателя жилья. Это не морально-этический, а юридический момент. Ведь есть же масса случаев, когда вы приобретатель и даже думаете, что собственник, до того момента, когда обстоятельства не приводят вас в суд. И там вам предъявляют требования (что сделка была оформлена неправильно, что бывший хозяин не имел права продавать вам квартиру), которые сводят на нет все ваше собственничество. Поэтому в Гражданский кодекс внесены изменения, по которым добросовестный приобретатель жилья становится его реальным собственником. В некоторых случаях (они единичны), согласно закону, жилье все-таки может быть истребованно. Но в случаях такого возврата жилья предыдущему собственнику, приобретателю государство будет возвращать компенсации. Пока небольшие, но это лучше по сравнению с тем, что есть сегодня. Если же проблемы возникнут по вине органов регистрации прав на недвижимость, тогда государство будет компенсировать ущерб в полном объеме. Так что, мне кажется, права собственников на жилье усилятся в существенной мере.

- Посоветуйте, как не обмануться, приобретая квартиру?

- Лучше всего из существующего сонма риэлтеров выбрать профессионала, который вам и поможет на рынке жилья. Самостоятельно, как бы вам при этом не советовали знающие люди, вы профессионалом никогда не станете. Однако найти посредника - тоже своего рода искусство, потому что не все риэлтерские компании добросовестно выполняют свои обязанности. Я, например, хорошо отношусь к "Российской гильдии риэлтеров". Это ассоциация, которая объединяет риэлтеров по всей стране и которая вырабатывает свои собственные стандарты деятельности.

От посредника нужно требовать, чтобы он подобрал квартиру, как говорят специалисты, с чистым титулом. Это значит, что за ней не должно тянуться шлейфа перепродаж. Лучше было бы, если бы квартира имела наименьшее число собственников. А дальше уже риэлтер (все зависит от того, насколько он профессионален) должен отследить все моменты, связанные с бывшими владельцами приобретаемого вами жилья (кто прописан, каких возрастов, каковы условия приватизации и прочее).

- В каких регионах ипотека развита лучше всего, каким образом удалось этого добиться? И насколько оправдано утверждение о том, что в целом по России ипотека не будет иметь будущего?

- Сначала по первому вопросу. Наилучшим образом ипотека развита в Москве и Санкт-Петербурге. Неплохие перспективы ипотечного развития в некоторых региональных центрах. Их около десяти, в том числе в Иркутске, Екатеринбурге, Чебоксарах, Самаре. Что касается Москвы и Питера, здесь большая численность населения, наибольший спрос на жилье, наибольшее сосредоточие банковских структур. Поэтому инициатор ипотеки здесь банковская структура, а развитие идет на рыночных условиях. В регионах первопроходцами выступают местные власти. Они при помощи создания каких-то муниципальных структур, агентств развития ипотеки подталкивают к данной деятельности банковский сектор. Есть регионы, где ипотека только-только зарождается, и тамошние власти предлагают свои условия жилищного кредитования.

Говорить о том, что у ипотеки в России нет будущего, я бы не стала. Я думаю, мы не хуже многих других стран. Другой вопрос, в какой срок у нас сможет развиться ипотека. Если будет принят пакет законов по формированию рынка доступного жилья, если государство поспособствует его развитию, - это произойдет быстрее, чем мы думаем. Потом, кроме жилищного кредитования, есть ведь еще способы сделать жилье доступным. Например, при помощи развития накопительных систем. Они, кстати, тоже регулируются в законах в форме жилищно-накопительных кооперативов. Есть возможность субсидирования определенных групп населения государством с предоставлением субсидий на приобретение жилья. Развитие жилищного строительства, что тоже сделает жилье более доступным, потому что цены будут расти гораздо медленнее.

- Законы разработаны, будут приняты. А на данном этапе, что сдерживает развитие ипотеки? Не перестроилось сознание общества или этому мешают какие-то чиновничьи препоны?

- Препятствий много. Главное - несовершенное законодательство, что мы сегодня и пытаемся изменить. По тем законам, которые у нас работали до сих пор (а некоторые и продолжают работать), у нас вообще запрещено ипотечное кредитование. То есть мы говорим про ипотеку и стремимся ее развить, а законодательно ее на территории России быть не может. Вот и пришлось начинать с глобального изменения законодательства, чтобы сделать этот процесс легальным. Вторая проблема - макроэкономическая, общая система управления в стране. Этот момент от нас не зависит: снижение инфляции, снижение стоимости денег на рынке, рост реальных доходов населения. То есть кредит сегодня стоит 15-18% не оттого, что банки вредные, а оттого, что все эти процентные ставки определяются уровнем инфляции в стране и стоимостью денег. И, наконец, еще один важный фактор - психологический. Причем, со стороны населения. Жить в кредит очень тяжело морально. Далеко не все российские граждане к этому готовы. Здесь и недоверие к банкам, и боязнь остаться вообще без всего. Хотя, на мой взгляд, здесь все должно быть наоборот. Все, у кого были деньги в банке на депозите, столкнулись с их потерей. Здесь же, если кто кого и может "кинуть", то не банк заемщика, а заемщик банк. Но все равно это создает некоторую систему недоверия, с которой тоже придется работать. Я думаю, в ближайшем будущем все барьеры будут сняты.  

Марина БОРИСОВА, Кемерово. Газета "Наша газета", № 49, 19 ноября 2004 г.