Треть населения уже готова купить жилье, но сможет лишь к 2010 году

Всего за несколько тысяч лет человечество проделало колоссальный путь от пещер до пентхаусов, а проблема доступного жилья продолжает оставаться одной из самых острых. То ли строительство не успевает за рождаемостью, то ли рост потребностей квартиросъемщиков опережает возможности владельцев жилья, но факт остается фактом: рынок с аппетитом акулы поглощает все построенное жилье, с таким же успехом осваивает "вторичку", восстанавливает ветхое и реконструирует архитектурные памятники типа "общежитие". Крыша над головой - предмет не роскоши, но первой необходимости. Своим мнением о том, как все-таки можно сделать жилье доступным, в клубе региональной журналистики "Из первых уст" поделилась с "Частником" директор "Института экономики города" и депутат Госдумы Надежда Косарева.

- Какое жилье можно считать доступным?

- Вообще концепция доступности жилья (разработана в Госдуме, состоит из 30 законопроектов) относится не к жилью. Очень многие журналисты трактуют это понятие неправильно, они считают, что доступное жилье надо строить специально. Вот этот дом - недоступный, а этот - доступный. А доступный он потому, что там дешевые материалы.

При разработке концепции доступного жилья в нее вкладывался другой смысл. Жилье должно быть доступным в зависимости от уровня платежеспособности.

Людям, имеющим доходы средние или выше среднего, нужно дать максимум возможностей приобретения жилья на рынке, причем жилья, соответствующего их потребностям и платежеспособности. Какого качества и количества будет жилье - это уже зависит от потребности человека, от его финансовых возможностей. В рамках этой концепции доступного жилья мы не говорим о малообеспеченных семьях, которым жилье по рыночной стоимости не будет доступно никогда и которых государство будет обеспечивать бесплатным социальным жильем.

Жилье - это дорогостоящее благо. Практически никто не может позволить себе приобрести его за счет текущих доходов. Поэтому доступность жилья может быть обеспечена только через кредитно-финансовые инструменты, которые в России еще не развиты.

- Каким должно быть участие государства, частных строительных компаний, банковских структур в формировании рынка доступного жилья?

- Первое, что должно сделать государство, - заняться разработкой законодательной базы и отрегулировать правила игры на рынке жилья.

Второе. Оно может помочь финансовыми ресурсами в становлении этого рынка. Например, государство сейчас поддерживает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно капитализировало это агентство и предоставляет ему гарантии по его ценным бумагам. То есть оно содействует привлечению долгосрочных ресурсов на рынок ипотечного кредитования.

Государство может помогать отдельным группам населения. К примеру, оно может предоставлять субсидию на первый взнос при покупке жилья.

Муниципалитет, согласно думской концепции, будет участвовать не в рынке доступного жилья, а в обеспечении социальным жильем тех граждан, которые не могут участвовать в рыночных отношениях.

Частные строительные компании должны строить жилье. А банки должны кредитовать как покупателей жилья, так и застройщиков. При такой совместной деятельности представляется, что можно достичь очень больших результатов.

- В каких регионах ипотека развита лучше всего и каким образом удалось ее запустить и раскрутить? Насколько оправданно утверждение о том, что в целом в России ипотека не получит большого развития?

- Наилучшим образом ипотека развита в Москве, на втором месте Санкт-Петербург. Более-менее она начинает развиваться в Екатеринбурге, Иркутске, Чебоксарах и Самаре.

В Москве и Санкт-Петербурге ее удалось запустить, в первую очередь, за счет частного сектора и банков, а также благодаря тому, что в этих городах у населения наибольшие доходы, наибольший спрос на жилье, наибольшее сосредоточение банковских структур. В этих городах развитие ипотеки идет абсолютно на рыночных условиях, а инициатором была банковская система.

В регионах все происходит по-другому. Там первопроходцами выступают региональные и муниципальные власти. Они создают свои структуры, фонды или агентства развития ипотеки. И подталкивают с помощью бюджетных средств банковский сектор к данной деятельности.

С утверждением о том, что в целом в России ипотека не получит большого развития, я не согласна категорически. Получит, другой вопрос - в течение какого времени.

Если будет принят пакет законов по формированию рынка доступного жилья, если государство окажет определенную помощь в развитии этого рынка, - ипотека в ближайшие 5-6 лет получит существенное развитие. Если законы не будут приняты, это просто произойдет позднее.

- Каковы перспективы развития в России альтернативных форм ипотеки: ЖСК, кредитно-потребительских кооперативов?

- Перспективность зависит от того, удастся ли организовать эффективный контроль за этими структурами. По какому принципу работает ЖСК. Люди вносят в ЖСК паевые взносы, за их счет кооператив приобретает квартиры в свою собственность и предоставляет ее в пользование членам кооператива. Член ЖСК выплачивает паевые взносы за эту квартиру и, когда он полностью выплатит их. Только тогда он становится собственником этой квартиры.

По сути дела, это продажа жилья в рассрочку с первым накопительным периодом, а потом с периодом выплаты за эту квартиру. На период выплат вы просто не будете собственником квартиры.

В такой форме существует много разных организаций. И жилищно-строительные кооперативы, и просто жилищные кооперативы, и коммандитные товарищества, и даже открытые акционерные общества.

Проблема в том, что сейчас эта деятельность абсолютно никак не регулируется. Поэтому есть большая угроза того, что при недобросовестном управлении эти схемы могут превратиться в "пирамиды". То есть при неправильном графике приобретения квартир, при неправильном графике установления выплат паевых взносов может сложиться такая система, что квартиры будут покупаться только за счет притока новых членов. Хотя, если правильно отрегулировать эту систему, то она может быть вполне приемлемой формой для улучшения жилищных условий тех групп населения, которым ипотечные кредиты пока недоступны. Поэтому в пакете законопроектов, которые рассматривает Госдума, есть специальный закон о жилищно-накопительных кооперативах, который восполняет законодательный пробел и устанавливает четкое регулирование и контроль этой деятельности со стороны федеральных ведомств.

- "Институт экономики города" летом 2004 года проводил исследование динамики изменения спроса на жилье и развития жилищного строительства. Можно ли сказать, каким образом будут меняться спрос и цены на жилье?

- Исследование было начато еще зимой 2004 года. Результаты получили к лету. Это было комплексное обследование и населения, и банков, и застройщиков, и регионов, и муниципалитетов.

Спрос на жилье будет существенно увеличиваться. Если сейчас доля населения, которая с помощью своих доходов и кредитов в состоянии оплатить приобретение или строительство жилья составляет лишь 12, 5%, то к 2010 году она увеличится до 30%.

К сожалению, спрос на жилье будет опережать предложение, что будет сказываться на ценах. До 2007 года мы прогнозируем сохранение роста реальных цен на жилье. Реальных - это значит без учета инфляции. А после 2007 года, если будут приняты все законодательные меры по развитию конкуренции на рынке жилищного строительства, то предложение жилья подтянется к спросу и реальные цены на жилье можно будет стабилизировать.

Но вообще, если говорить о спросе на жилье, то на сегодняшний день уже 30% населения готовы строить и приобретать жилье. К сожалению, платежеспособны из них только 12, 5%. Но мы надеемся, что эти 30% будут все-таки обеспечены такими возможностями к 2010 году.

А если же государство окажет какую-то, хотя бы частичную, поддержку населению в участии на рынке жилья, то тогда эта величина может увеличиться до 50% к 2010 году.

- Какие реформы в жилищном строительстве необходимы, чтобы максимально увеличить объемы строительства?

- У нас сегодня жилищное строительство, к сожалению, обладает огромным количеством недостатков.

Земля все еще продолжает находиться в собственности государства. Таким образом, государство получает инструмент регулирования доступа застройщиков на этот рынок. И чиновники начинают использовать этот инструмент в собственных целях: создают административные барьеры, препятствующие доступу к земельным участкам и получению разрешений на строительство. В результате строительный сектор монополизируется за счет тех, кто выстраивает способы отношений с чиновниками, и монополисты начинают диктовать цены на этом рынке.

Реформы жилищного строительства предусмотрены в проекте Градостроительного кодекса, они предусматривают создание прозрачных, публичных правил доступа на рынок жилья и конкурентные условия доступа.

Вторая проблема развития жилищного строительства состоит в том, что, к сожалению, у нас очень мало земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой. А для того чтобы обеспечить жилищное строительство, нужны целые массивы территории, подготовленной для жилищного строительства. Чтобы привлечь средства частных инвесторов в развитие коммунальной инфраструктуры, предусмотрен законопроект об инвестиционных соглашениях в коммунальной сфере и о тарифном регулировании. Имеются в виду тарифы на подключение к сетям коммунальной инфраструктуры и просто текущие тарифы на потребление коммунальных услуг.

Необходимо также развивать условия для кредитования застройщиков жилья. В первую очередь многоэтажного жилья. Сегодня банки, к сожалению, не очень охотно кредитуют этот сектор экономики, поскольку нет обеспечения таких кредитов. Землю в собственность не дают, дают лишь в краткосрочную аренду. Вновь возводимые объекты недвижимости объектом недвижимости не признаются, а считаются просто сложенными кирпичами. Поэтому необходимо создать такие условия, чтобы у застройщиков был объект обеспечения, который они могли бы передать в залог банку, банк бы кредитовал строительство, а население уже получило бы кредит на приобретение готового жилья и не несло бы на себе риски долевого участия в строительстве, как это сейчас происходит на практике.

- Иваново относится к числу городов с убывающим населением и критической ситуацией в экономике. Какой сценарий развития рынка доступного жилья подходит таким городам?

- Стратегия для таких городов должна предполагать поиск точек роста для общеэкономического развития. Я думаю, что Иваново - такой замечательный город в нашей истории, вообще в нашей стране, - должно найти возможности. Надо только творчески подойти к созданию условий для экономического роста. Тогда появятся условия и для развития рынка жилья.

Если же перспектив экономического развития не будет, то тогда, к сожалению, рынок жилья в этих городах не будет развиваться, население будет уезжать в поисках приложения своих сил. А жилищное кредитование поможет им приобрести жилье на новом месте жительства.  

Галина КУЗНЕЦОВА, Иваново. Информационное приложение "Частник", 03 ноября 2004 г.