На прошлой неделе Госдума в окончательном чтении одобрила ряд законопроектов, назначение которых - формирование рынка доступного жилья. Основополагающим документом пакета стал Жилищный кодекс, обязывающий россиян решать вопрос квадратных метров за счет собственных средств.

В одном из последних номеров "НГ" рассказывала о том, в чем суть новых законов. Напомним, что разработчики выделили несколько моментов, препятствующих возможности улучшения жилищных условий для граждан со средними заработками.

Во-первых, это низкий платежеспособный спрос населения (именно то, что не позволяет за счет текущих доходов приобретать жилье. Основное направление его увеличения - развитие рынка ипотечного кредитования).

Во-вторых, высокие процентные ставки по кредитам (в существующих сегодня 15-18 процентах около пяти пунктов отражают риски, связанные с кредитованием. Если законодательство сможет снизить эти риски, то при наличии конкуренции банки будут в состоянии уменьшить эту процентную ставку даже при существующих темпах инфляции).

Следующий момент - недостаточный рост строительства жилья (спрос и цена на квартиры растут, а предложения нет. Это прямая характеристика того, что рынок монополизирован - земля находится в государственной собственности и раздается строительным компаниям, как правило, с условием, что часть построенного жилья отойдет в собственность муниципалитета. Частично этот вопрос можно решить, если отношения между застройщиком и чиновником будут более прозрачными).

Четвертая проблема - высокие издержки на самом рынке строительства (очень высокие и стоимость, и время, и затраты на систему учета объектов недвижимости, сложная процедура регистрации прав на недвижимость).

Пятая - недостаточная защита участников жилищного рынка, в первую очередь, добросовестных приобретателей недвижимости.

Смысл, который авторы новых законопроектов вкладывали в определение "доступное жилье", заключается не просто в возможности купить квартиру, а в наличии ряда финансовых институтов, которые делают приобретение жилья для конкретной семьи доступным в соответствии с ее платежеспособным спросом. В отсутствии кредитных инструментов жилье недоступно даже при достаточно высоком доходе. Поэтому все 27 документов, которые были разработаны и представлены на рассмотрение депутатам, сводились к усовершенствованию процедуры приобретения жилья с помощью кредитно-накопительных инструментов.

Новый Жилищный кодекс начинает работать с первого марта 2005 года. О том, в каком виде, после многочисленных поправок депутатов, он был принят рассказывает один из его разработчиков президент Фонда "Институт экономики города" Надежда КОСАРЕВА.

- К сожалению, уже на последнем этапе обсуждения нового пакета документов было ясно, что задумка реализовать все меры, стимулирующие рынок именно доступного жилья, в комплексе не проходит. Со всеми предложениями по увеличению спроса на квадратные метры парламентарии согласились. А вот меры по увеличению предложения прошли не более чем процентов на пятьдесят. И все потому, что эти меры связаны с ликвидацией монополизма на рынке жилищного строительства, снижением административных барьеров, то есть с лишением прав той массы заинтересованных сторон, которая этому противодействует.

Например, в Градостроительном кодексе (он тоже входит в пакет принятых документов) была упрощенная конструкция госнадзора в строительстве, чтобы внимание было сосредоточено не на бюрократических проволочках, а на качестве технически сложных объектов. И гарантировать это качество через обязательное страхование ответственности главных архитекторов проектов, главных инженеров и так далее. То есть, была идея, что все взятки, которые они раздают государственным чиновникам, можно раздать страховым компаниям на страхование ответственности. В случае чего, эти деньги хотя бы попадут тем людям, которым будет нанесен ущерб. Так вот ничего подобного не получилось. Чиновники отстояли и госэкспертизу, и госнадзор - в перечне 15 наименований. В результате, нам - разработчикам, самим пришлось предложить отменить страхование. В противном случае, финансовые затраты вообще будут запредельными: мало того, что взятки придется давать, так еще и страховаться в обязательном порядке придется.

Другой пример касается поправок в Земельный кодекс, которые давали возможность проводить прозрачные аукционы по предоставлению земельных участков для жилищного строительства, чтобы не было сегодняшней системы бартерных отношений. Не прошли эти поправки. Любое предложение, связанное с ликвидацией монополизации строительного комплекса и главенством бюрократов на этом рынке, отклоняется.

В итоге, какую картину мы имеем? С самого начала рисовался вариант развития рынка жилищных кредитов. Даже при самых высоких ценах, но со здоровыми законами, стимулирующими предложение жилья и спрос на него, мы могли бы решать вопросы улучшения жилищных условий. С тем, в каком виде документы были приняты, к 2010 году мы можем получить только рост цены на жилье в два раза. То есть, задумывались законопроекты как комплексные, способные решить проблемы. А результат может получиться однобокий: с "флюсом" в сторону поддержки спроса со стороны населения и мертвой тишиной на рынке жилищного строительства.

- Надежда Борисовна, по мнению экспертов, основная "коррупционная" составляющая себестоимости - в разного рода обязательствах. Например, необходимость строительства определенных коммуникаций составляет до пятидесяти процентов стоимости жилья. Как вы смотрите на решение этих проблем?

- Именно с этим мы и столкнулись. Есть разные оценки доли всех этих необходимых обременений. Я говорю даже не о взятках, а о существующей административно-бюрократической системе: когда необходимо отдать городу 20% построенных квартир (бесплатно), построить бомбоубежище и так далее. Откуда брать деньги для этого? Естественно, вложить в стоимость жилья. Плюс, туда еще включается монопольная сверхприбыль. В конце получается, что, покупая жилье, мы оплачиваем и все накрутки, и административные нагрузки, которые вкладывают в это жилье муниципалитеты. Все наши предложения как раз и были направлены на то, чтобы этого не было. Но мощь сплоченного бюрократа все- таки сильнее, чем политическая воля.

- Архитектурный надзор - хлебное место…

- Мы пытались до минимальных требований свести те объекты, чья проектная документация подлежит государственной экспертизе, строительство - госнадзору. Хотели распространить это только на особо опасные, технически сложные и уникальные объекты. Не получилось. Сегодня надзор распространяется на 90% строительства (выведено только малоэтажное жилье). Наша задача сегодня хотя бы сделать этот строительный надзор единым: не должно быть так, что сначала приходит проверяющий от одной инспекции, следом - представитель пожнадзора, потом - санитарный врач, дальше - еще и еще представители контроля. Должна быть сформирована единая система по согласованному списку. А у нас такая поправка готова, но она - в стадии обсуждения. Даже этот момент продвигается с большим скрипом.

- Из тех предложений, которые не прошли, какие, на ваш взгляд, наиболее принципиальные?

- Ключевыми я считаю поправки в Земельный кодекс, связанные с прозрачными процедурами предоставления участков под строительство. Мы вообще настаивали на том, чтобы их отвели в собственность, а не в аренду. Чтобы застройщик имел возможность получать в банке кредит под залог земельного участка и вновь возводимого здания. Должно быть: в собственность или в аренду, но на открытых аукционах. Чтобы не было бартерных отношений, чтобы выявлялась нормальная прозрачная цена. В поправках были разработки процедуры проведения таких аукционов. Все это не прошло. Не приняты, снова повторюсь, поправки в Градостроительный кодекс, связанные с единой государственной экспертизой.

- Надежда Борисовна, в регионах достаточно активно пропагандируется деятельность федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Как вы оцениваете его работу с точки зрения процентных ставок, которые там существуют?

- Я очень положительно отношусь к роли агентства в формировании ипотечных кредитов. Сама конструкция его создания заключалась в том, чтобы поддержать формирование рынка через создание института ликвидности. При отсутствии долгосрочных ресурсов нужно, чтобы государство взяло на себя первые риски их привлечения. Мне кажется, что та функция, которую сегодня выполняет агентство, абсолютно правильная. Формирование рынка еще не завершено, но если бы не эта структура, тех восьми тысяч кредитов, которые уже выданы в разных регионах (например, Новосибирской, Оренбургской областях), просто не было бы. В нынешнем году Минфин очень настаивал на том, что агентство выполнило свою функцию и больше не нужно давать ему ни гарантий, ни уставного капитала. Однако на заседании наблюдательного совета большинство поддержало продолжение деятельности агентства. Другое дело, что агентство не должно мешать там, где ему уже делать нечего, где рынок активно развивается при участии частного бизнеса (как в Москве, Санкт-Петербурге).

- При разработке законопроектов по формированию рынка доступного жилья учитывался региональный опыт?

- Конечно. Мы учитывали самый разнообразный региональный опыт. Но говорить о том, что какой-то конкретный регион стал в этом смысле своеобразной моделью, я не могу. Все регионы хотят построить свои схемы формирования ипотечного рынка. В итоге, получаются по большей части странные непрозрачные бюджетные схемы. Это, например, когда процентная ставка занижается при условии, если семья, берущая кредит, имеет ребенка, если один из супругов - работник бюджетной сферы и так далее. Нормальной системы, когда кредитование не связано с бюджетными деньгами, нет ни в одном регионе (речь не идет о Москве или Питере).

Бюджетные средства, достаточно ограниченные, нужно использовать как можно эффективнее. Например, просубсидировать процентную ставку. То есть, банк даст вам кредит под 15%: вы из них погасите семь пунктов, а остальные восемь - за вас погасит бюджет. Возможна и другая форма. Для того, чтобы взять ипотечный кредит в банке, необходимо оплатить 30% первого взноса. Пусть хотя бы часть этого взноса (15-20 процентов) оплатит бюджет. Помогать, таким образом, посредством бюджета экономически выгоднее.

- Надежда Борисовна, вы говорили о необходимости снижения госэкспертизы. А в законе написано, кто будет следить за безопасностью жилья и качеством постройки?

- А у нас сейчас, при существовании всяческих стандартов, лицензирования, контроля строительство жилья безопасное? У нас столько контролеров, что дальше некуда, только дома почему-то рушатся. Дело немножко в другом. Во-первых, госстандарты никто отменять не собирается. Их нужно перевести в технические регламенты и привести в вид федеральных законов.

Действительно, есть предложение отменить лицензирование. Я обеими руками "за". Потому что купить лицензию сегодня ничего не стоит. В любой газете с объявлениями можно найти: "Лицензия на строительство всего за два дня за тысячу долларов", - дело только в цене, и никакой проверки. Наша идея заключается в том, чтобы повысить ответственность тех, кто проектирует и строит. Причем, усилить индивидуальную ответственность не просто юридических лиц, а главного архитектора проекта. Чтобы он обязательно страховал свою ответственность. Должна быть организована гильдия, несущая ответственность за каждого инженера. А то, что есть сегодня, - не выход. Лично я не вижу, чтобы государственный надзор работал. Но, что бы мы ни говорили, бюрократы его отстояли, и госнадзор остался в полном объеме; останутся, скорее всего, и результаты его деятельности.

- Бюрократию победить на самом деле сложно. Но должны же быть союзники и у вас?

- Да, нас активно поддерживает антимонопольный комитет. Они сразу выступали с той мыслью, что, если мы не справимся со всей этой строительной мафией, то разработанный пакет законопроектов будет только вреден; и что необходимо разрабатывать специальную программу по демонополизации строительного комплекса.

- Как бы там ни было, а пакет документов, формирующий или не формирующий рынок доступного жилья, принят. И мы все равно никуда не денемся от проблемы улучшения жилищных условий. Чего ждать регионам, где ипотечный рынок еще не сформирован?

- Конечно, жизнь не остановилась. Мы все равно будем продолжать работать не меньше, чем сейчас. Кстати, на сегодня мы сотрудничаем одновременно с 60-70 российскими городами.

Те регионы, где заинтересованы в поиске правильных решений, будут их искать и тоже продолжат работать. И здесь в первую очередь стоит обращать внимание именно на строительство. С ипотекой все будет в порядке: люди хотят, банки хотят. Чтобы было плохо, эти стороны одинаково не заинтересованы. А вот в строительстве все как раз наоборот: бюрократы очень хотят сохранить свои доходы и не желают менять свое монопольное положение на этом рынке. Стоит задаться вопросами, почему данный рынок монополизирован? Почему доступ на него получают только определенные компании? Почему бюрократы принимают те или иные решения? Почему работают только десять строительных компаний, а не двадцать? Почему участки под строительство продаются не на аукционах, а предоставляются лично по распоряжению губернатора?

Если регионы будут смотреть в эту сторону, они найдут поддержку у антимонопольного комитета. В этом случае рынок жилья может для многих стать действительно доступным.  

Марина БОРИСОВА, Кемерово. Газета "Наша газета", № 55 (1630), 30 декабря 2004 года.