С первого марта в России вступил в силу новый Жилищный кодекс.

Новый закон - новые правила, а, значит, и жизнь должна как-то измениться. Причем, хотелось, чтобы перемены были только в лучшую сторону.

Говорить о новом пакете документов, касающемся жилья и всего, что с ним связано, начали давно. Эта тема уже долгое время держится в разряде актуальных, пожалуй, у всех средств массовой информации: прогнозы аналитиков, комментарии разработчиков законопроекта и прочее, и прочее. Наговорили и накомментировали уже столько, что голова идет кругом. Получается, судя по выступлениям специалистов, и этот закон у нас какой-то не такой. Минусов в нем усматривается все равно больше, чем плюсов. И, странное дело, кто бы ни выступал с суждениями по новому ЖК, все, как правило, причисляют себя к противникам тех или иных моментов, к которым остальные вовремя не прислушались. А население все это время не устает переживать: что за закон такой, а не лишат ли последнего, и не выкинут ли из очереди на квартиру? На самом деле, если чиновникам самим не понятно, что и как, нам - квартиросъемщикам и квартировладельцам, наверняка, есть за что волноваться. Тем более, у нас, что чиновнику кажется хорошо, для обывателя… Сами понимаете. Взять хотя бы монетизацию или пенсионную реформу.

Но, как бы там ни было, какую бы мрачную картину мы не предвидели (или, каких бы иллюзий не питали), нам предстоит жить с новым Жилищным кодексом. И только посмотрев, как он работает на практике, можно будет сделать те или иные выводы. Так что, поживем - увидим.

Жилищный кодекс: метры перемен

Итак, разработчики нового ЖК подумали и выделили ряд проблем для тех, кто жилье строит и кто в нем нуждается (желает улучшить условия проживания). Их-то заработавший с марта закон и призван решить.

Рассказывает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда КОСАРЕВА.

- Проблемных моментов, связанных с рынком жилья в России, масса, - говорит Надежда Борисовна. - Проанализировав их на экспертном уровне, выделили пять основных. Во-первых, это низкий платежеспособный спрос населения. То есть, невозможность за счет текущих доходов приобретать жилье. Основное направление его увеличения - развитие ипотечного кредитования.

Вторая тема - высокие процентные ставки по кредитам. Конечно, многое здесь не зависит от жилищного законодательства, поскольку базовую часть процентных ставок по кредитам определяет стоимость денег на рынке, которая в свою очередь определяется уровнем инфляции. То есть здесь многое решают макроэкономические меры по удерживанию инфляции, увеличению сроков кредитования и так далее.

Третий момент - это предложение жилья, его строительство. Особенностью решения этой проблемы является ее комплексность: если мы будем учитывать платежеспособный спрос населения через развитие кредитных институтов, не обеспечив необходимого количества жилья, все наши усилия будут сведены к повышению цен на рынке жилья. Здесь проблема в том, что у нас до сих пор основной ресурс для жилищного строительства - земля - находится в одних руках, в собственности государства, и распределяется через непрозрачные бюрократические инструменты. Без всяких аукционов, где бы выявлялась цена участка под строительство (у нас это делается по процедуре так называемого предварительного согласования места размещения объектов, земля выделяется в основном по бартерным взаимоотношениям с муниципалитетами).

Четвертая проблема заключается в высоких издержках на самом рынке жилья: очень высокие стоимость, время, затраты на систему учета объектов недвижимости, регистрация прав на них. В новых документах есть момент, отменяющий обязательное право нотариального удостоверения любой ипотечной сделки, которая составляла полтора процента от стоимости приобретаемого жилья. Теперь она снижена до двухсот рублей.

И, наконец, пятый момент - недостаточная защита участников этого рынка. В первую очередь граждан, добросовестных приобретателей недвижимости или вкладывающих свои средства в долевое строительство.

Вот весь пакет документов - новый Жилищный кодекс - и направлен на то, чтобы решить вышеперечисленные проблемы.

Народ требует жилье!

По данным исследований Фонда "Институт развития города", достаточно большая доля россиян - 39%, как ни странно, удовлетворены своими жилищными условиями. 61% - не удовлетворены.

Недовольные своими квадратными метрами или их состоянием (61%) делятся на группы: 28,5% готовы их улучшать на рынке (покупать, строить жилье), они готовы брать кредиты; семь процентов населения - это очередники; еще 19% - вообще растерянные люди, которые не знают, каким образом и когда смогут улучшить свои жилищные условия (они не стоят в очереди и не готовы идти на рынок).

Когда опрашиваемым был задан вопрос: "А если государство окажет вам частичную помощь, вы готовы участвовать в рыночных отношениях?" - доля населения, способная и желающая строить и покупать жилье, с 28,5% увеличилась почти до пятидесяти процентов. Группа, равная трем процентам (от 61%) оказалась готова участвовать в обмене жилья на более благоустроенное. Тех, кому нужна социальная поддержка, осталось только десять процентов.

На вопрос: "Какие вы выбираете инструменты, которые позволят брать жилье в рассрочку?" - 52% респондентов сказали, что хотели бы купить (не строить, а купить готовое) жилье с помощью ипотеки.

Чуть больше 11% хотят приобрести или построить жилье за счет собственных средств и не хотят участвовать ни в каких схемах.

Помимо этого исследования, просчитывали потребности и спрос населения в масштабах и объемах. Так вот, потребность (то, что не подкреплено деньгами) составляет полтора миллиарда квадратных метров. Это почти половина существующего жилищного фонда.

Понятно, что потребность должна быть реально оплачиваемой; в этом случае количество необходимых квадратных метров значительно уменьшается.

А вы где, собственно, проживаете?

Жилье в России теперь четырех видов. Первый - то, что находится в частной собственности, то есть приватизированное до первого января 2007 года или купленное на рынке до или после этой даты, когда бесплатная приватизация полученных от государства до марта нынешнего года квартир заканчивается.

Второй вид - социальное жилье, которое бесплатно получали и будут получать очередники.

Специализированное жилье, находящееся в госсобственности - это третий вид. Сюда входят служебные квартиры, общежития, жилье для беженцев. Такое жилье нельзя продавать, обменивать и сдавать в поднаем.

И четвертый - коммерческое жилье. Оно сдается гражданам в коммерческий наем и может принадлежать как частным собственникам, так и государству. Например, нанимателями коммерческих квартир станут те, кто не имеет права жить в социальном жилье и кто не приватизировал до января 2007 года квартиры, в которых проживает сейчас.

Халявной приватизации - конец

Согласно новому ЖК, первого января 2007 года наступает предел бесплатной приватизации жилья. Все граждане, которые сегодня занимают жилье по социальному найму (полученное до 1.03.05), могут еще два года подумать, хотят они свое жилье приватизировать или нет.

Дело в том, что с марта нынешнего года в очередь на жилье будут ставить только малоимущих - тех, кто имеет доход ниже установленного муниципалитетами уровня и кто нуждается в улучшении жилищных условий. Создавать собственников из таких граждан бессмысленно - они все равно всю жизнь будут нуждаться в социальной поддержке. Кроме того, муниципалитету нужно иметь жилфонд для предоставления его малоимущим гражданам. Если же социальное жилье будет находиться в процессе приватизации, то муниципалитету придется постоянно вкладывать деньги в строительство нового жилья. Именно поэтому и было принято решение об ограничении процесса бесплатной приватизации.

Как вам новый закон?

Начальник департамента регионального развития и местного самоуправления администрации Кемеровской области Константин ШИПАЧЕВ:

- Новый Жилищный кодекс нельзя оценивать однозначно: как исключительно хороший или как полностью плохой документ - в любом законе можно найти свои плюсы и минусы.

Вот посмотрите: в Кодексе четко обозначены права и обязанности всех собственников жилого фонда - муниципалитетов, ведомств, граждан - по использованию и содержанию жилья. То есть теперь к своему жилищу собственники должны будут относиться по-хозяйски. Это плюс! А вот то, что пока нет механизма осуществления капитального ремонта жилья, - это, на текущий момент, минус.

Далее: в Кодексе четко прописаны структура коммунальных платежей, порядок их уплаты, сроки и порядок получения разрешения на перевод помещений "жилые - в нежилые" и обратно, на перепланировку квартир… Есть ясность в вопросах, обозначена ответственность.

Еще один плюс: возрождается институт предоставления бесплатного жилья. Сколько очередников за последние несколько лет получили бесплатное жилье? Единицы?! А сейчас восстанавливается принцип социальной справедливости: жилье будет предоставляться действительно малоимущим и нуждающимся в жилье. Кроме того, новый Кодекс сохраняет право на получение жилой площади для граждан, стоявших на очереди на жилье до 1 марта 2005г.

Та часть населения, которая может купить жилье за деньги (в кредит или через ЖСК), получила возможность это сделать - государство создает условия. Расширяя ипотеку, например. Это, я считаю, плюсы.

А вот ситуация, когда нет еще федеральных нормативных документов по социальному жилью: технических требований, изменений в строительные нормы и правила, не утверждена форма договора социального найма - это минусы.

Думаю, что ажиотаж по поводу вступления Кодекса в силу создавать не нужно: закон описывает общую концепцию, основные принципы взаимоотношений по жилищным вопросам. А вот механизмы реализации будут вводиться со временем, поэтапно: только на предстоящей весенней сессии Госдумы Российской Федерации депутаты планируют рассмотреть больше десятка законодательных документов, касающихся Жилищного кодекса. Процесс приватизации, например, продлен до 2007 года.

Сам по себе, повторюсь, Кодекс не сырой, а вот подзаконные акты запаздывают. Кроме того, необходимы законодательные разработки в субъектах федерации. В Кузбассе создана специальная группа, которая уже сегодня занимается этими вопросами.

Платить за жилье разного вида будем по-разному

Все будут оплачивать коммунальные услуги (свет, газ, тепло, холодную и горячую воду, вывоз мусора) и квартплату (содержание, управление и текущий ремонт квартиры).

У кого жилье неприватизированное (кроме малоимущих) заплатят еще и за наем квартиры. Собственники - за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Коммунальные расценки устанавливают муниципалитеты.

За семьями с низкими доходами сохраняется право на адресные субсидии. Получатели субсидий определяются следующим образом. Регионы устанавливают максимально допустимую долю расходов на "коммуналку" в общем доходе семьи. Если расходы на оплату жилья выше этой доли, семье положена субсидия. Порядок расчета субсидий, установленный правительством, действует уже два года, и механизм их предоставления в регионах, и в Кузбассе, в частности, достаточно отработан. Федеральный норматив максимально допустимой доли расходов на оплату жилья - 22%. Чем ниже планка, тем больше семей будут получать субсидии.

Помимо этого, новый ЖК предусматривает еще один момент: для семей со среднедушевым доходом ниже прожиточного минимума планка расходов на жилье в общем доходе семьи уменьшается на отношение среднедушевого дохода к прожиточному минимуму.

В очередь, в очередь!

Россияне, вставшие в очередь на получение муниципального жилья до первого марта 2005 года, так в ней и останутся. После этой даты претендовать на бесплатную квартиру (или дом) смогут не просто все нуждающиеся, как раньше, а только те нуждающиеся, которые будут признаны малоимущими и которые не воспользовались правом на бесплатную приватизацию.

Статус гражданина будет определяться, исходя из дохода на каждого члена семьи и принадлежащего этой семье налогооблагаемого имущества. Методику вычислений (а в данный момент ее нет) должно разработать правительство. Планку доходов, ниже которой человек признается малоимущим, устанавливает муниципалитет.

Внеочередное право на получение жилья сохраняется за теми, чьи дома признаны непригодными для жилья и не подлежащими восстановлению; за детьми-сиротами; за страдающими тяжелыми хроническими заболеваниями (больными туберкулезом в открытой форме, психически больными людьми, семьями с ВИЧ­инфицированными детьми и так далее).

Может, в суд?

У тех, кто получит муниципальное жилье после первого марта 2005 года, есть шанс опротестовать невозможность бесплатной приватизации. В Конституционный суд могут пойти граждане, права которых этой нормой нарушаются.

По мнению независимого депутата Госдумы, члена Комитета ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Галины ХОВАНСКОЙ, существует масса категорий граждан, которые не могут приватизировать жилье в силу закона. Это жители общежитий, аварийных домов, те, кто живет в военных городках, служебном жилье и так далее. В отношении этих лиц происходит грубое нарушение. Помимо этого, отстаивать свои права могут все очередники, которые много лет ждали бесплатное жилье: они вставали в очередь еще до того, как был принят нынешний ЖК.

Захочу - мужа выгоню

Новый пакет документов расширяет права собственников жилья и серьезно ущемляет в правах бывших членов семьи.

Иными словами, если квартира оформлена на бывшего мужа (только он участвовал в приватизации), жена не сможет претендовать на свою долю квадратных метров. Конечно, если бывшему (или бывшей) с детьми жить негде, можно через суд продлить право проживания под одной крышей.

Казалось бы, как-то некрасиво все это; а с другой стороны, этот пункт закона может способствовать развитию в России более цивилизованных отношений между супругами. Например, теперь молодые перед вступлением в брак будут больше думать о будущем и заботиться о составлении брачного договора.

Реформа ЖКХ: общество и власть вместе?

В Кемерово прошел "круглый стол", который организовала Общественная палата Кемеровской области. На нем был обсужден ход реформы жилищно-коммунального хозяйства нашего региона. В частности, затронуты вопросы тарифной политики ЖКХ, субсидий, демонополизации коммунальных услуг, положения нового Жилищного кодекса.

Участники "круглого стола" - представители политических партий и общественных объединений, промышленных предприятий, деловых и научных кругов, органов государственной власти, средств массовой информации Кузбасса - обсудив проблемы хода реформы жилищно-коммунального хозяйства Кемеровской области, пришли к следующим выводам:

1. В последние годы региональная исполнительная власть, руководители властных структур муниципальных образований Кемеровской области вопросам текущего обеспечения деятельности жилищно-коммунального сектора и проблемам его перспективного развития уделяли большое внимание.

Проводимая работа АКО совместно с органами местного самоуправления по финансовому оздоровлению предприятий ЖКХ, укреплению материально-технической базы и совершенствованию управления хозяйственным комплексом коммунального сектора - дали определенные положительные результаты: в 2002­2004 годы заметно снизилась напряженность и социальные издержки при прохождении сезонных "пиковых" нагрузок в отопительные периоды…

2. Участники "круглого стола" отмечают, что решение коллегии АКО "О первоочередных мерах по реформированию системы жилищно-коммунального хозяйства Кемеровской области" и проведенный в соответствии с этим решением в 2004 году финансовый эксперимент на "пилотной территории" города Березовского, а также комплекс мер по широкой разъяснительной работе о результатах эксперимента и системе социальной защиты малообеспеченных семей, создают предпосылки для осуществления более глубоких и системных преобразований в сфере ЖКХ, активизации общественного сознания, повышения правовой культуры населения.

3. В то же время, по мнению участников "круглого стола", реформирование самой системы ЖКХ в Кемеровской области фактически не началось, а "первоочередные меры", реализуемые в соответствии с решением коллегии АКО носят не комплексный характер, не затрагивают ряд коренных аспектов, определяющих ее вчерашнее и нынешнее состояние - как абсолютной монополии, не способной к самореформированию в интересах общества (большинства), но воспроизводящей в изменившихся условиях старые методы и приемы, консервирующие закрытость системы от общественного контроля.

4. Участники "круглого стола" выражают обеспокоенность тем, что в конце 2004 - начале 2005 года в области обозначились тенденции резкого (скачкообразного) повышения тарифов. В отдельных муниципальных образованиях рост только в октябре-декабре 2004 года составил от 20 до 60% к уровню ранее действовавших тарифов, при этом сколько-нибудь заметного улучшения качества обслуживания населения не наблюдалось.

По-прежнему не решенной остается проблема учета "эффективной" подачи и распределения тепла, горячей и холодной воды. Значительными (по некоторым оценкам до 20­30%) остаются потери в сетях, котлоагрегатах; предприятия и организации системы ЖКХ не используют многие внутренние резервы для снижения непроизводительных расходов и потерь.

Расточительность и высокая энергоресурсоемкость жилищно­коммунального хозяйства области остается одним из главных составляющих антагонизма и реакционности системы по отношению к главной идее реформирования ЖКХ - повышение надежности, эффективности и самоокупаемости отрасли.

5. В этой связи считать недопустимым дальнейший рост тарифов, когда ответственность поставщика услуг (предприятия ЖКХ) за неэкономичность и расточительность системы велика, но в правовом и финансовом отношении эта ответственность, как правило, не может быть востребована и возмещена.

В этих условиях следует считать неоправданной и во многом не подготовленной нацеленность региональной власти переложить подавляющую часть финансово-экономических издержек от роста тарифов прямо и непосредственно на экономически активное население Кузбасса, а другую часть - на областной бюджет, что в конечном итоге на те же плечи экономически активного населения.

6. Особый динамизм и остроту, по мнению граждан, обратившихся в Общественную палату, может вызвать новый "Жилищный кодекс", который вступает в силу с 1.03.2005г. И в данном случае следует также считать неоправданным такое положение в кузбасском обществе, когда отсутствует разъяснительная работа на местах, в средствах массовой информации по положениям Кодекса.

Наибольшую тревогу просвещенных в этой части людей, по мнению участников "круглого стола", вызывают положения Кодекса о сокращении списка граждан, которым полагается бесплатное жилье; изъятие системы многих социальных гарантий и льгот; предполагаемое увеличение квартплаты, предусмотренные Кодексом санкции в отношении неплательщиков жилья и др.

Эти нововведения и неурегулированность правоотношений заказчика (населения) с исполнителем (система ЖКХ) могут привести к серьезным социальным конфликтам.

Власть всех уровней обязана организовать правовые консультации для населения, разработать дополнительный комплекс региональных мер и взять под особый контроль введение в действие нового Жилищного кодекса.

7. Учитывая особую значимость и остроту обсуждаемой проблемы, участники дискуссии, представители общественных организаций и политических партий приняли решение - "круглый стол" по проблемам реформирования ЖКХ и новому Жилищному кодексу сделать постоянно действующим.

Участники "круглого стола" обращаются к органам власти всех уровней объединить усилия административного ресурса и общественных формирований в решении задач по реформированию общественных и социально-экономических отношений.

8. Поручить Совету Общественной палаты выводы и предложения участников "круглого стола" довести до региональных и муниципальных органов исполнительной и законодательной власти.  

Марина БОРИСОВА. Кемерово. Газета "Наша газета", № 13 (1643), 4 марта 2005 года.