Неужели сбудется мечта россиян - через пять лет каждый из нас будет иметь возможность свободно покупать и улучшать жилье? Верится с трудом. Но разработчики жилищной реформы ставят именно такую цель. О том, как она будет воплощаться, - эксклюзивное интервью (эту возможность предоставил Клуб региональной журналистики) с президентом Фонда «Институт экономики города» Надеждой Косаревой, которая принимала самое непосредственное участие в подготовке пакета жилищных законопроектов.

- Надежда Борисовна, насколько известно, базовый реформаторский закон - новый Жилищный кодекс? В чем его принципиальное отличие от кодекса образца 1984? года.

- Советский закон провозглашал право на бесплатное жилье всем нуждающимся, и люди по 20 лет стоили в очереди. Сейчас стратегия абсолютно иная. Государство, по конституции, будет помогать только малоимущим. Лишь для них сохраняется очередь на получения социального жилья. Для всех остальных должны быть созданы законодательные, инфраструктурные и финансовые условия, чтобы самостоятельно покупать, строить и нанимать жилья. Здесь, кстати, не отрицается участие государства через, предположим, субсидирование первого взноса или процентных ставок при получении кредита. Для определенных групп населения власти на местах могут оказать дополнительную поддержку.

- Создается ощущение, что искусственно решена проблема очередей, в которых, насколько известно, стоит четыре с половиной миллиона россиян. Получается, что человек, прождавший 10-15 лет, теперь не имеет никакого шанса получить квартиру.

- Нет, никого из очередей не выкинут. Другое дело, что муниципалитеты вместе с платежеспособными очередниками могут найти другой способ решения проблемы. В Москве, например, предлагается субсидия в размере 30 процентов от стоимости жилья, остальное человек сам доплачивает и выходит из очереди. Но это не насильственно.

- Кто и по каким критериям будет определять неимущих льготников?

- Функция передана на местный уровень, поскольку фонды социального жилья будут финансироваться из местных бюджетов. Субъект Федерации должен установить процедуру, по которой муниципалитеты будут определять «порог нуждаемости». А на федеральном уровне разрабатываются только рекомендации, как властям на местах организовать этот процесс.

- Скажите, что такое доступное жилье? Это просто место, где есть стены и крыша, либо же это какой-то минимальный набор комфорта, начиная от района и заканчивая планировкой?

- Это не правовой термин, а некое концептуальное понятие. Оно не означает, что надо всем построить хрущевки. Доступное жилье - то, которое вы можете приобрести при определенном уровне дохода и с помощью кредитов, существующих на рынке. Для разных доходных групп населения и на разных жизненных этапах оно будет разным. Качество, местоположение, тип этого жилья тоже будет варьироваться.

- Вот именно – при определенном уровне дохода, но платежеспособный спрос населения крайне низок…

- Согласна. Мы провели широкомасштабное исследование рынка жилья и выяснили, что приобрести жилье за счет собственных средств могут только 5 процентов россиян, еще 7 процентов - с помощью кредитов. Это, конечно, чрезвычайно мало. Поэтому второй блок законов направлен именно на то, чтобы человек смог купить жилье в счет будущих доходов. Эта конструкция состоит не только в кредитовании, но и в возможности эффективного накопления какой-то части средств для уплаты первого взноса. Для этого нужно снизить риски банковского кредитования. Например, залог приобретаемого жилья становится действительно реализуемой формой обеспечения.

Должны быть снижены затраты на оформление кредитных отношений, например, отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки, поскольку прежде это стоило 1,5 процента от стоимости жилья, что делало ипотеку совершенно невыгодной. Разработаны и способы привлечения средства для долгосрочного кредитования. Например, через механизм выпуска ценных ипотечных бумаг.

Если все запущенные правовые механизмы буту работать, доля граждан, которые без помощи государства смогут приобрести жилье, должна увеличиться до 30 процентов, а объем кредитов увеличиться в десять раз.

- Как вы относитесь к такому способу ипотечного кредитования, как коммандитное товарищество? Очень многие застройщики недовольны, говорят, что это напоминает финансовые пирамиды.

- Это проблема всех жилищно-накопительных схем. Сейчас в основном они регистрируются как жилищные или жилищно-строительные кооперативы, реже как коммандитные товарищества, еще реже как акционерные общества. Их деятельность практически никак не регулируется, есть единственная, сто шестнадцатая, статья в гражданском кодексе, на которую они опираются. И в этом случае, действительно, есть очень большая опасность пирамидальности этой схемы. По центральным программам телевидения идет реклама проекта «Строим вместе». Это пирамида в классическом виде.

Но при правильном регулировании и постановке финансовых взаимоотношений, эта схема нормальная. Она немножко дешевле, чем ипотечный кредит, потому что эти структуры не являются банковскими. Но и риск больше. Потому что при ипотеке вы получаете квартиру сразу в собственность, а здесь вы не становитесь собственником, пока полностью не выплатите взносы. По такому пути 150 лет назад шла Англия, создавая строительные ассоциации.

- Но если при этом доступность жилья никак не изменится, расширение платежеспособного спроса только взвинтит цены на жилье. Не порочный ли это круг?

- На ваш вопрос отвечает третий блок законов, который увеличивает предложение жилья на рынке. В первую очередь это Градостроительный кодекс. Сегодня мы строим в год 36 миллионов квадратных метров. Это абсолютно не соответствует даже существующему небольшому спросу населения. Некоторый рост начался только после 2000-го года, и то не выше 5-7 процентов в год. Не реагируют строители на спрос, на наш взгляд, по одной очень простой причине: потому что этот рынок искусственно монополизирован. Земля как основной ресурс для жилищного строительства находится в государственной собственности, и доступ к ней регулируется муниципалитетами абсолютно не прозрачно, в своих собственных интересах. Плюс к этому чиновник выстраивает кучу заборов – согласований.

Новый Градостроительный кодекс должен снять административный барьер доступа к земельным ресурсам, сделать систему более прозрачной. В первую очередь через формирование правил землепользования и застройки. Они уже не будут зависеть от чиновников, а являться нормативно-правовым документом.

- Какие именно рычаги предусмотрены против неестественных монополий?

- Земля предоставляется в собственность только на торгах с применением прозрачных процедур. Чтобы застройщик имел возможность под залог этого земельного участка взять кредит. Причем выставляется на торги уже сформированный земельный участок с установленными регламентами.

Город должен принять правила землепользования и застройки. Это такой нормативно-правовой документ, в котором вся территория города разбита на зоны. Для каждой зоны установлено, что и где можно строить. Есть зоны жилой, административной застройки, есть одновременно и жилой, и административной. Дальше идет регламент: предположим, до разрешены здания до 10-ти этажей, красные линии такие-то. То есть, покупая земельный участок, строитель ни к одному чиновнику идти не обязан, у него все написано в законе. Население города должно принимать участие в публичных слушаниях по этому закону и митинговать по поводу того, где и что можно строить на стадии принятия этого документа, а не потом.

То есть места для чиновничьего произвола не должно быть. Взятки давать никому не надо. Правда, вся эта градостроительная процедура требует времени и средств на подготовительную работу, поэтому установлен период в семь лет для введения этих норм. Но, по крайней мере, уже с первого года там есть требования к прозрачности процедур.

- Дом мало простроить. Без сетей, коммуникаций он никому не нужен. А местные власти не в состоянии самостоятельно обеспечить земельные участки коммунальной инфраструктурой. Как решить эту проблему?

- Для этого приняты поправки в Бюджетный кодекс и прошел первые чтения Закон об инвестиционных соглашениях в коммунальном хозяйстве и тарифном регулировании. Теперь средства от продажи прав на земельные участки будут полность поступать в местные бюджеты. Раньше, как вы знаете, муниципалитет должен был половину денег отдать в вышестоящий бюджет и, естественно, искал всяческие лазейки: создавал какие-то странные фонды, принуждал застройщика делиться квартирами.

- Есть еще один проблемный блок - собственно рынок жилья, оборот. Что здесь сделано законодателями?

- Государство наложило на эту сферу кучу всяких ограничений. Сначала нужно учесть объект недвижимости, потом его зарегистрировать, нотариально оформить. Все это очень дорого, а толку мало. Можно пройти все процедуры, а потом все равно придет дядя Вася и отберет жилье назад, потому что десять сделок до того были незаконными. Поэтому мы предложили картину немного изменить, придав государственной регистрации действительно гарантирующий характер. Если вы добросовестный приобретатель, из-за юридических заморочек вас никто не лишит квартиры. А тому, чьи права были нарушены, государственная регистрационная система выплатит компенсацию. До одного миллиона рублей. Если, конечно, не было случаев специального подлога, мошенничества, насилия. В этом случае, как с машинами: купил краденое - придется отдать.

- В последнее время активно обсуждаются слухи о введении обязательного страхования жилья…

- Наш пакет эту проблему не затрагивает. Но тема очень актуальна. В случае, например, стихийного бедствия, система страхования жилья обеспечила бы источники финансирования для предоставления людям нового жилья. Но сейчас вводить эту меру преждевременно. Надо сначала выйти на рентабельность по содержанию жилья, а потом уже думать о страховании жилья.

- Вопрос о реализации программы расселения людей из ветхого и аварийного жилья. Насколько известно, чтобы получить федеральные средства, регион должен освоить 70 процентов этой суммы. Будут ли приниматься какие-то меры, чтобы распределение было более справедливым?

- В каком смысле справедливо? Мне кажется нужно говорить о том, каким образом сделать программу эффективной. Бюджетные деньги нужно направить в самое узкое место – в коммунальную инфраструктуру. Обычно ветхое жилье - это центральная часть города. Земля тут дорогая. Если где-то рядом будет участок с подготовленной инфраструктурой, то инвестор будет покупать землю у города и платить по нормальной рыночной цене, тогда денег хватит и на строительство, и на переселение. Поэтому, мне кажется, что надо менять не перераспределение, а подход к программе.

- По поводу изменений 292-й статьи гражданского кодекса касательно прав членов семьи собственника. Просчитывались ли социальные последствия, не окажется ли больше половины страны окажется на улице?

- Не надо паниковать! Мы просто-напросто сказали, что отвечать за жен и детей должны вы, а не новый покупатель жилья. Вот и все, что там написано. Вторая поправка касается детишек. Раньше было так: если вы хотели продать квартиру, где проживают несовершеннолетние дети, сначала должны были сходить к тетеньке из органов опеки и попечительства и спросить ее разрешения. А она еще смотрела, хороший ли вы родитель. То есть все родители заранее признавались недобросовестными. Нонсенс! Но если ребенок является собственником, в этом случае все равно нужно спрашивать разрешение у органов опеки и попечительства. Кто лишен родительских прав или ограничен в них, тоже должен согласовывать жилищные сделки с органами опеки и попечительства.

- Во всем мире одним из мощных инструментов решения жилищной проблемы является аренда жилья. Ау нас в России арендаторов за людей не считают. Они лишены права на работу, социального пакета. Даже в том случае, если человек умудрился достать временную регистрацию, он все равно человек второго сорта. Будут ли какие-то изменения в законодательстве, чтобы разрешить человеку выбирать: снимать или покупать жилье.

- Я с вами абсолютно согласна. Но, к сожалению, это не жилищная тема. Это тема регистрации и прописки. А вот коммерческий найм (юридический термин «аренда» применяется только к юридическим лицам) в пакете регулируется нормально. Хотя процесс стопорится чисто экономически. В условиях, когда есть очень сильно субсидируемый социальный найм, то рынок коммерческого жилья очень маленький и не рентабельный. Но в перспективе это очень хороший институт для людей, которые переезжают с места на место, не хотят себя обременять собственностью.

  

Елена ВЕСЕЛКОВА, г. Пермь. Газета «Звезда», 26 марта 2005 г.