В 2004 году на территории Российской Федерации введен в эксплуатацию 41 млн. кв.м жилья, что примерно в 10 раз ниже спроса. Цены на жилье в последние несколько лет выросли почти в геометрической прогрессии. Казалось бы, имеющуюся проблему решить просто: есть спрос – нужно «подтягивать» предложение. Логично? Вполне. Однако высокие административные барьеры доступа на строительный рынок, непрозрачные и непубличные процедуры предоставления земельных участков для строительства и определения их разрешенного использования, высокие риски инвестиций в развитие коммунальной инфраструктуры для объектов жилищного строительства «породили» строительную монополию. А монопольный рынок славится тем, что вместо расширения предложения на востребованный товар увеличивает на него цену.

Принятый Госдумой Градостроительный кодекс поможет имеющуюся проблему разрешить. Каким образом? Во-первых, он переводит бюрократические закрытые схемы в сферу публичных регламентов на уровне муниципалитетов. Во-вторых, снижает административные барьеры в строительстве. Снижает, но до конца не разрешает.

По словам руководителя Рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Надежды Косаревой, в концепции проекта Градостроительного кодекса предполагалось сохранить государственный контроль только в отношении особо опасных, технически сложных и уникальных строительных объектов. В других случаях государственный контроль «дублировался» усилением финансовой ответственности профессиональных участников строительства, включая индивидуальную ответственность главных архитекторов и главных инженеров проектов. Но эту концепцию депутаты не поддержали. Идея снизить государственный контроль за проектной документацией на строительство потерпела фиаско. Около 15 ведомств, собирающих «дань» через различные согласования, в едином порыве встали на защиту собственных интересов. Фактически на два года перенесены реформы многочисленных систем экспертизы и надзора в строительстве.

Правда, теперь при проектировании и строительстве государство будет нести субсидиарную финансовую ответственность. Что это значит? Скажем, если некому аквапарку было выдано положительное заключение на проектную документацию, то финансовую ответственность за рухнувшую водную горку (чистая гипотеза) будет нести не только архитектор-проектировщик, но и все муниципальные службы, ее утвердившие.

Ключевой вопрос для ликвидации монополизма на жилищном строительном рынке – вопрос о переходе к прозрачным конкурентным процедурам предоставления земельных участков для жилищного строительства на открытых аукционах. Ведь именно этот «рычаг» позволяет муниципалитетам жестко контролировать доступ на строительный рынок. Поэтому в России негласно принята бартерная система расчетов застройщиков с муниципалитетами, когда земельные участки обмениваются на квартиры и работы по строительству коммунальных объектов, что не позволяет выявить реальную цену земельных участков и приводит к росту цен на построенное жилье.

Одна из норм нового Земельного кодекса – переход к открытым аукционам с 1 октября 2005 года. Будет наложен запрет на индивидуальное предоставление, так сказать «по соглашению», земельного участка для жилищного строительства. Теперь – только через открытый аукцион. Разработчики пакета законов по формированию рынка доступного жилья предлагали ввести это положение с момента принятия закона, т.е. с 1 января 2005 года. Но «заинтересованные» депутаты направили свои силы (достойные лучшего применения) для переноса сроков. По мнению Н.Б. Косаревой, такое решение может привести к тому, что потенциально ликвидные земельные участки для жилищного строительства за 9 месяцев будут заранее распределены по старым непрозрачным процедурам.

Тем не менее, предоставление земли под строительство на открытых аукционах – шаг вперед на пути борьбы с коррупцией.

Новый Градостроительный кодекс впервые объединяет на федеральном уровне правила подготовки и проведения проектирования и строительства. Учтены все этапы – от выбора участка для строительства до сдачи объекта в эксплуатацию. Это должно систематизировать действующее законодательство в области жилищного строительства на всех уровнях власти. Например, вы купили земельный участок. Вы должны точно знать, что именно можно на нем построить (9-этажный жилой дом или 1-этажный коттедж). Ведь что в Таганроге случалось раньше? Приобрела, скажем, организация место под застройку, а в результате выясняется: близко подземные воды – строить многоэтажку нельзя. А ведь все равно строили, фундамент укрепляли, сваи вбивали. И опасно, и дорого. Теперь на местном уровне принимаются «Правила землепользования и застройки». Они переводят намерения города по развитию территории в закон для землепользователей и землесобственников.

К сожалению, один из двух законопроектов («Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания»), направленных на создание условий для привлечения частных инвестиций для обеспечения земельных участков необходимой коммунальной инфраструктурой, выпал из пакета законов, а другой в течение трех с половиной лет будет реализовываться не в полном объеме («Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»). В результате возможности по подготовке новых площадок для обеспечения жилищного строительства коммунальной инфраструктурой минимилизуются.

Конечно, идеальных законов не существует. Жизнь вносит свои поправки даже в самый «выстроенный» закон. Сейчас обсуждается возможность «амнистировать» многочисленные перестройки в домах и квартирах, если, конечно, они не затронули несущих конструкций здания. Готовятся небольшие поправки в Жилищный и Градостроительный кодексы, которые выявляют так называемые технические и юридические проблемы. И тут многое зависит от слаженности и согласованности действий всех участников строительного рынка и, в первую очередь, наших местных чиновников. Мы надеемся, что никакие личные интересы не будут мешать им честно выполнять свой гражданский долг.

Публикация подготовлена по материалам доклада руководителя Рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок Н.Б. Косаревой на семинаре Клуба региональной журналистики «Из первых уст» (Москва, 4-6 апреля 2005 г.).

  

Альбина ГУСЕВА, г. Таганрог. Газета "Коммерческое обозрение", № 17, 07 мая 2005 г.