Цены на жилье достигли критического уровня.

Уфа лидирует среди городов России по индексу роста цен на недвижимое имущество. С начала года квартиры в столице республики подорожали в среднем на 75 процентов, и цена квадратного метра достигла 50,1 тысячи рублей, тогда как в Москве рост цен на жилье составил 65 процентов.

Аналитики признают – рынок недвижимости Уфы накален до предела. Это подтверждается и подсчетами по общепринятой мировой формуле: стоимость жилья не должна превышать 120-кратной месячной арендной платы. Сегодня однокомнатную квартиру можно снять за 5-12 тысяч рублей, в зависимости от района. Перемножив эти цифры на 120, получаем разумные пределы стоимости крыши над головой – от 600 тысяч до 1440 тысяч рублей. Рыночная же цена, по которой сегодня совершаются сделки, гораздо выше – в среднем 1 800 тысяч рублей.

По мнению директора одного из крупных агентств недвижимости Ильшата Юмагулова, существенное влияние на процесс формирования цен оказывает ипотека. Башкортостан занимает первое место в стране по освоению ипотечных кредитов, общая сумма которых к концу года достигнет 4 миллиардов рублей. Как сообщили корреспонденту «РГ» в Главном управлении федеральной регистрационной службы по РБ, эту услугу населению предоставляют 18 банков и пять потребительских ипотечных кооперативов. Средний размер ипотечных кредитов достигает 600 тысяч рублей. Спрос растет, а предложение остается на том же уровне.

- В настоящее время цены не отражают реальную стоимость недвижимости. Создался психологический ажиотаж, когда многие уверены, что рост цен продолжится бесконечно. Этого не будет. Рано или поздно случится обвал рынка, - считает Ильшат Юмагулов.

С мнением эксперта согласны многие риелторы. По словам аналитика Айгуль Степановой, 50 тысяч рублей за квадратный метр – это пиковая цена. Дальнейший рост просто опасен, так как приведет к стагнации рынка недвижимости. Например, по прогнозам, при 70 тысячах рублей дееспособный спрос упадет на 90 процентов – до 300-400 сделок в месяц. Риелторы и госрегистраторы отдыхают.

Благоприятное развитие ситуации сулит фиксацию цен и их дальнейший рост только с учетом инфляции. Экономических предпосылок для снижения стоимости жилья пока нет.

Надеяться на этот процесс в будущем можно при следующих обстоятельствах. В первую очередь, если объемы ввода жилья в столице дойдут до 1,5 – 2 миллионов квадратных метров в год и начнет развиваться инфраструктура загородной недвижимости.

Актуальность этой задачи не раз подчеркивалась республиканскими и городскими властями, ведь с них спрос за выполнение приоритетного национального проекта «Доступное жилье». Например, на одном из последних заседаний президиума правительства неудовольствие низкими темпами ввода жилья выразил премьер-министр Башкортостана Рафаэль Байдавлетов.

- Мы не удовлетворяем спрос на жилье. Уфа вошла в список шести самых дорогих городов России по ценам за один квадратный метр. Каждую неделю газеты пишут, что цены поднялись на два, а то и четыре процента. Мы должны обуздать этот рост, - отметил он. По его словам, уже в 2008 году республика должна сдавать два миллиона квадратных метров жилья, то есть больше обозначенного в проекте прогноза социально-экономического развития республики на период до 2009 года. В идеале, добавил премьер, - по 0,6 квадратных метра на человека, то есть 2,4 миллиона «квадратов».

Аналитики считают, что порядок на рынке поможет навести введение прогрессивного подоходного налога на спекулянтов. Доля так называемых инвестиционных квартир на рынке недвижимости Уфы достигает сейчас 14 процентов.

Риелторы не против введения и такой непопулярной меры, как взимание налога на имущество не по ставкам БТИ, а по рыночной стоимости, – тогда приобрести жилье в собственность станет дешевле, но содержать его станет намного дороже. А ужесточение банковских требований к претендентам на получение ипотечных кредитов резко подрежет шансы некоторой части населения в решении жилищного вопроса за счет заемных средств. Это приведет к стабилизации спроса.

Эксперты надеются, что рынок не преподнесет сюрпризов, и в новый год Уфа шагнет с 55 тысячами рублей за квадратный метр.

Комментарий

Надежда КОСАРЕВА, президент Фонда «Институт экономики города» (Москва):

- Фактор, влияющий на рост цен на рынке недвижимости, один – несоответствие спроса и предложения.

Прогноз развития ипотечного кредитования говорит о том, что, уже начиная со следующего года, банки полностью удовлетворят спрос населения на заемные средства. К сожалению, строители к этому времени не смогут выйти на объемы жилищного строительства, которые удовлетворили бы волну спроса, спровоцированного ипотекой и ростом реальных доходов населения. Обеспеченность предложения в лучшем случае составит где-то 60 – 65 процентов.

Поэтому надо больше строить. Правда, при годовом объеме вводимого в эксплуатацию жилья в 80 миллионов квадратных метров вряд ли стоит ждать снижения цены, хотя можно надеяться, что она будет подниматься более низкими темпами.

Нужно рассматривать альтернативные методы решения проблемы. В настоящее время на вторичном рынке часто не рассматриваются в качестве объекта купли-продажи квартиры, потому что они имеют плохое качество или слишком старые. Если вложить деньги в капитальный ремонт существующего жилищного фонда, то это несколько снизит нагрузку на новое жилье.

  

Ильшат ЗИГАНШИН, г. Уфа. Газета «Российская газета» (региональный выпуск «Башкортостан»), № 221, 04 октября 2006 г.