Евгений Ясин о том, почему жилищная проблема в России рискует стать вечной. Об этом известный российский экономист рассуждал на днях в Клубе региональной журналистики.

"Принцип Батуриной"

Давайте посмотрим, из чего состоит жилищный рынок. Он состоит из двух частей. Одна - это рынок строительный. Другая - собственно рынок жилищно-коммунальных услуг. Я бы сказал так, что строительный рынок - вещь сравнительно простая. Если мы там наблюдаем негативные процессы, то это происходит по очень простой причине. Потому что основным заказчиком являются местные орган власти. Потому что вокруг них формируется небольшое число компаний, которые захватывают этот рынок, и между этими компаниями и местными органами власти существует сговор относительно того, кто будет получать заказ.

Не знаю, как в других регионах, но, думаю, вся страна знает историю с Москвой, где есть Юрий Михайлович Лужков, где есть госпожа Батурина, есть фирма "Интеко", которая получает, я бы сказал, очень часто самые лакомые куски в заказах на строительство в Москве. Попробуйте зайти в канцелярию господина Ресина Владимира Иосифовича, хозяина московского строительного комплекса. Удивительно, но они сидят в одном здании с Еленой Батуриной. В самом центре Москвы. Понимаете, у нас так принято. Я подозреваю, что если мы посмотрим, что делается в других городах, там ситуация примерно такая же.

Если вы меня спросите, почему там так быстро растут цены на недвижимость, на жилье, я вам скажу. Тому несколько причин. Но главная из них заключается в том, что последние годы в России значительно снизилась деловая активность, поэтому доходных объектов вложений оказалось намного меньше, чем могло бы быть.

Недвижимость оказалась самым выгодным объектом для инвестиций. Покупают сегодня жилье, квартиры, дома не потому, что собираются там жить. Те люди, у которых есть деньги, они просто вкладывают. Могли бы вкладывать в заводы, в дороги, в не знаю что еще. Огромные возможности у нас есть в России, но более выгодного объекта вложений, чем недвижимость, в настоящее время нет.

Дотация ржавыми трубами

Теперь рынок жилищно-коммунальных услуг. Там дело обстоит намного сложнее. В чем там дело? Во-первых, есть проблема собственности. Людям предоставили квартиры, но они не несут всей ответственности за свою собственность. Жильцы имеют в собственности квартиры, но они относятся к этой собственности довольно безразлично, как ни странно. Ну, в том смысле, что они не платят полную цену. Они-то думают, что платят полную, а на самом деле они не платят полную цену за многие услуги, в том числе за чисто жилищные услуги, за электричество, за газ, за тепло. Это все цены регулируемее и ниже стоимости. Ниже реальной рыночной стоимости.

Каким образом покрывается баланс? Во-первых, этим людям платят низкую заработную плату. Они получают услуги удешевленные, но одновременно (это еще идет с советского времени) они и получают низкую заработную плату. В особенности это касается бюджетников. Их примерно треть населения. Они не получают зарплату, соответствующую условиям воспроизводства рабочей силы. Им меньше платят государство и предоставляет какие-то удешевленные услуги. Дотирует. Дотирует местный бюджет в значительной степени. Также - федеральный бюджет через трансферт регионам. Плюс - такая своеобразная форма дотации, как износ. Это означает, что население свою часть по нынешним ценам и нормативам выплачивает на 90%. Это самые исправные плательщики. Бюджеты выплачивают примерно 6-70% от норматива. Остальное - это износ. Износ означает, что жилой фонд приходит в упадок, разрушается.

На этом рынке граждане, т.е. жильцы, не консолидированы. Существует неравновесие между теми, кто поставляет эти услуги, и теми, кто их покупает. Жильцов много. При условии, что нет конкуренции достаточной, если они не организованы, то образуется то, что на рынке называется "асимметрия информации". То есть те, кто оказывает услуги, они знают, сколько у них реально эти услуги стоят. Они знают о том, что они оказывают плохие услуги и почему и так далее, и тому подобное. А жильцы не знают. Так же, скажем, как пациент против врача. Асимметрия информации. Интересы жильцов кто защищает?

Есть такое предложение: давайте мы создадим товарищества собственников жилья, и они будут отстаивать интересы собственников. Ну, как бы больше будет равновесия на рынке по силе. Но оказалось, что в России создать действенные товарищества собственников жилья невозможно или очень трудно. До недавнего времени, до того, как было принято последнее законодательство относительно жилищной реформы, на всю страну было 5 тыс. этих самых ТСЖ, или кондоминиумов. Кооперативов, которые создавались в советские годы, было 14 тысяч. Их не расформировали. Но так построили законодательство, что кооперативное движение практически прекратилось.

Какие еще возможности? Возможности предлагают такие. Давайте создавать управляющую компанию, она будет от вашего имени управлять этими домами и так далее. А кому принадлежит управляющая компания? Муниципалитету. Значит, тогда это то же самое, что муниципалитет. Вот и получается, что реально интересы жильцов или собственников жилья, собственников квартир, если говорить более точно, защищают наши местные органы власти. Эти местные органы власти от своих избирателей практически не зависят. Но пытаются защищать их интересы. Каким образом? Подбирают себе удобных партнеров среди строителей, точно так же - удобных партнеров и среди компаний ЖКХ. А здесь преобладают монополисты: тепло, газ, вода, водоснабжение и водоотведение. Это все монополии. Это, как мы знаем, ведет к определенным последствиям.

Мое и остальное

Приведу данные по скандинавским странам. Объясню, почему по скандинавским. Потому что самое сильное гражданское общество в мире - в скандинавских странах. Вот каждый датчанин является активистом, по меньшей мере, 4-5 неправительственных организаций. Их никто не гоняет. Они сами за всем следят. То же самое в Дании, Норвегии, Швеции, Финляндии, Исландии. Индивидуальные домохозяйства, то есть прямая собственность - дома или квартиры в собственности: Дания - 51%, Норвегия - 63%, Финляндия - 61%, Исландия - 81%. Значит, преобладает частная собственность в полном объеме.

Далее - непрямая или коллективная собственность. Это кондоминиум. Здесь их сравнительно немного: от 5 до 14%. Это когда вы имеете что-то вроде кооператива, есть правление, и вы вносите деньги в кооператив - он ведет хозяйственную деятельность. Затем - частные прибыльные компании. Довольно высокий процент: 17-19%. Что это такое? У нас с царского времени осталось такое понятие "доходный дом". Это значит, какой-то частный собственник строил дом для того, чтобы сдавать квартиры в аренду. И сдает. Люди не строят себе квартиры, они их просто арендуют.

А что в Америке? В период с 1950 по 1997 год в США произошла жилищная революция, которую, в принципе, мы хотели бы сделать у себя. В 1997 году домовладений, т.е. собственников - 68%. В 1950 году было 23%. Арендаторы. Те, кто живут в арендуемых квартирах. Их в 1950 году было 45%, в 1997 году стало 34%. Никаких кондоминиумов вообще нет. Реально существует две формы. Вместе они: 66 + 34 - это 100%. Очень простая и ясная структура рынка. Очень простое и ясное отношение прав собственности на жилье.

Трудности, которые связаны всюду с коллективной собственностью - это отдельная песня. Вы сразу же обратите внимание на то, что в кондоминиумах, которые образуются в очень больших домах, оказывается переизбрать председателя нельзя, что он ездит на машине, купленной за счет денег кондоминиума, что у него секретарша и все дела. Так что, он уже устроился. В других случаях, если вы делаете какое-то коллективное управление, сильный контроль и так далее, то этот кондоминиум хорошо не работает.

Американская модель хороша тем, что именно там есть эта ясность. Когда людей ставят в обстоятельства, что они должны договариваться с себе подобными, это общее явление, то начинаются трудности. Проблемы, по мере возможности, нужно решать не методом кооперативов, а методом конкуренции. Это может быть неприятно иногда, но, как правило, это более эффективно.

Как фанера над Россией

В начале 1950-х годов американцы учредили агентство, которое назвали "Fanny May". Это типа нашего агентства ипотечного жилищного кредитования. И осуществили при поддержке государства массовую программу жилищного строительства - собственных домов на ипотечные кредиты. Залог был. Но этим залогом были сами дома, которые люди строили на кредиты, полученные из этого самого "Fanny May". За 30 лет, 40, может быть, облик Америки изменился. 69 млн. граждан Америки - 66% живут в собственных домах. Это не просто квартиры, а люди из больших городов выезжают в пригороды. Там небольшие домики - 150 метров. Маленький клочок земли. Но это собственный дом. И построен он из фанеры. Вот будете смеяться, но это так. Внушить российскому гражданину, что он может купить такой дом, и это будет дом, который будет стоить 500 долларов за квадратный метр, невозможно. Он говорит: "Как? У меня такой дом из фанеры? Да ни за что!"

В свое время, когда я работал в правительстве, я пытался организовать реализацию программы "Свой дом" имея в виду именно дешевые материалы, полный комфорт и дома, которые строятся. Чем они хороши? Эти дома строятся без всяких кранов. Туда не нужно завозить бетон. Делается очень быстро. Можно сделать за неделю весь дом. Сейчас, вроде, вернулись к этой идее. Медведев что-то такое собирается делать. Но у меня такое впечатление, что поскольку народ озабочен, главным образом, выборами, то ему не до таких деталей. А там, на самом деле, есть что сделать.

Рынок не совершенен. Объективные обстоятельства таковы, что рассчитывать на то, что слепая или не слепая, а невидимая рука рынка все сделает в области жилищно-коммунального хозяйства, нельзя. Это я вам говорю откровенно и с полным знанием дела. А что делать? Есть выход. Он заключается в том, чтобы экономическую конкуренцию, которой не хватает, дополнить политической. То есть добиться того, чтобы, по крайней мере, на уровне местных советов была реальная демократия. Вы скажете: "С таким народом? Да никогда в жизни".

Я предлагаю сделать одну простую вещь. Чтобы местные налоги и сборы утверждали местные законодательные собрания. Или референдумы населения. Чтобы люди знали, что они платят вот такой-то налог за то-то, то-то и то-то. И чтобы начальник, которого выберут, он знал, что его следующие выборы зависят от тех, кто подтвердил эти налоги или их опроверг. Который будет спрашивать: как вы потратили деньги?

Не сразу, но это возможно в России. Если у нас не будет нормальной демократической системы местного самоуправления или если у нас не будет такого конкурентного рынка, как в Америке, это означает, что все коллективные дома, где мы имеем свои квартиры, надо продать каким-то частным собственникам, а нам стать арендаторами. Я себе такую ситуацию не представляю, честно говоря. Действительно, думаю, что мы устроены иначе. Может быть, ближе к скандинавам. Но если так, то тогда - демократия. А другого выхода нет. Я хотел это подчеркнуть.

Моя тема была повернута таким образом, чтобы подвести к этому выводу. Если вы думаете, что находятся какие-то политические лидеры, которые вам предлагают решение или национальный проект, в котором нам обещают доступное и комфортное жилье при нынешних порядках, - не получится. Или американский вариант, или скандинавский. У нас на этот счет должно быть достаточно ясное и четкое понимание. Мы должны становиться в чем-то другими. Мы должны в большей степени думать о себе, о своих семьях. Не в том смысле, как бы увернуться, быстрее других успеть сунуть взятку и так далее, а как осуществить в этой сфере нормальные, прозрачные, открытые коллективные действия.

  

Алексей МЕЛЬНИКОВ, г. Калуга. Калужская газета "Деловая провинция", № 31, 13 октября 2006 г.