(Пять проблем, четыре приоритета, три инструмента…)

Пожалуй, самым трудным в реализации из заявленных государством национальных проектов является жилищный. Сделать жильё комфортным и доступным для граждан России – задача труднейшая для всех участников рынка, как для законодателей, так для строителей и потенциальных новосёлов. Об особенностях национального жилищного рынка на семинаре Клуба Региональной Журналистики рассказывала Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города» и один из ведущих специалистов страны в градостроительстве.

Пересчёт проблем по пальцам

Правительственная затея вызрела не год назад, когда уже формально был объявлен старт национальных проектов, а гораздо раньше, еще в 2002 году, когда необходимость обозначить приоритеты в области социальной политики стала очевидной и острой. Анализ ситуации с привлечением большого числа экспертов был предпринят в Центре стратегических разработок. Из массы существующих проблем были выделены основные пять, которые мешают формированию эффективного рынка жилья.

Это, во-первых, низкий платежеспособный спрос населения на жилье. В условиях 2003 года всего 9% населения страны по своему уровню доходов могли позволить себе приобрести жилье с помощью собственных накоплений или кредитных средств. Такой низкий уровень платежеспособности населения потребовал развития долгосрочных форм жилищного финансирования, включая потеку.

Второе ограничение – это высокие кредитные ставки. В ипотеке самое главное – это возможность свободного и быстрого обращения взыскания на предмет залога – жилье, и тогда банки, как мы сейчас и видим, начинают испытывать к этому бизнесу интерес. Но большой процент по кредитам делает нагрузку на семейный бюджет практически неподъемной.

Третья тема – это низкие темпы объема жилищного строительства, которые, к сожалению, обусловлены до сих пор существующей монополией на этом рынке. Имеется в виду не выполнение подрядных строительных работ, а механизм доступа к земельным участкам. Земельные участки все еще находятся в государственной собственности и предоставляются для строительства по определенным бюрократическим процедурам, непрозрачным даже сейчас. С 1 октября 2005 года земельные участки должны предоставляться только на открытых аукционах. Однако административные барьеры на пути получения разрешения на строительство сохраняются, и в результате на рынок могут выйти только застройщики, имеющие контакты с местными администрациями.

Четвертая проблема – это высокие издержки по совершению транзакций, недостаточное внимание, а порой нежелание местных администраций заниматься получением и распределением федеральных средств, выделяемых центром на развитие коммунальной инфраструктуры, необходимой для увеличения темпов и объёмов строительства жилья.

И, наконец, последняя загвоздка – недостаточная защита прав собственности на жилье, и прав граждан, которые вкладывают средства в жилищное строительство. Это и неразвитость страхования рисков инвесторов, а также длительная процедура регистрации прав на вновь вводимые объекты недвижимости.

Замеры и меры

Чтобы создать возможность предпринимать действенные меры, были проведены соответствующие замеры: изучались нуждаемость и спрос на жилье, возможности населения, его предпочтения. Довольно дорогостоящее исследование было проведено в конце 2003 – начале 2004 годов, и сейчас необходимо его повторить, но пока государство не решилось выделить на это средства.

Согласно же данным 2004 года, 61% населения нуждается или хотели бы улучшить жилищные условия. Из них 28,5% хотели бы приобрести жилье в собственность, или построить его. Иными словами, половина готова к рыночным отношениям, а половина продолжает ожидать от государства бесплатных квартир. При условии, что государство окажет небольшую поддержку в этом процессе, положительно на вопрос о его приобретении отвечало уже 49,3%. Таким образом, социальная база для успешного развития рынка жилья есть, но необходимо создать соответствующие условия – иными словами, обеспечить его доступность. Ещё порядка 10-15% населения нуждаются в обеспечении социальным жильем. Вот из этих цифр логически и вытекают предложения.

Из потенциальных новосёлов 50% ориентированы и хотели бы приобрести готовое жилье с помощью ипотечного кредита. Вторая половина разбивается на маленькие группки, которые предпочитают другие варианты: участвовать в долевом строительстве, построить индивидуальное жилье, купить его за счет собственных средств.

Были приняты законы, кардинально изменившие законодательную базу в сфере жилищного строительства. Это, в первую очередь, Жилищный кодекс, который определил основы жилищной политики. А также законы, касающиеся поддержки спроса и предложения на жилье – Градостроительный кодекс, изменения в Бюджетный кодекс, Закон о тарифном регулировании, документы, связанные с оборотом жилья. Это и укрепление прав собственности на жилье, и изменения в законодательство о государственной регистрации. И, наконец, блок, связанный с налогообложением. Конечно, до совершенства законодательству ещё далеко и потребуются его изменения, но в целом на 90% законодательная база сформирована. Банки получили защищённость выдаваемых кредитов в форме залога недвижимости, а население – сниженные ставки кредитования и длительные сроки выплаты.

Нацпроект «ДиКЖ – ГР»

На основании сделанных выводов год назад была провозглашена общенациональная программа, проект по доступному комфортному жилью. Это действительно научный, проектный подход. Были выделены четыре основных направления преодоления препятствий развитию жилищного рынка, по которым необходимо провести как институциональные реформы, так и поддержать финансово, продолжить законодательные преобразования.

Первый приоритет – увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования, прежде всего в рамках деятельности одноименного агентства. Сейчас на его долю приходится около 20%. Финансируют участников ипотеки банки, агентство служит некоторым гарантом предоставления финансирования для тех региональных рынков, которые не в состоянии получить к ним доступ самостоятельно.

Вторым обозначено повышение доступности жилья.

Причем доступность жилья для молодых семей, с которыми связаны все нацпроекты и будущее страны в целом, можно выделить как отдельное, третье направление. Вообще все приоритеты решаются в рамках программы «Жилище». В соответствии с подпрограммой помощи молодым семьям, не имеющим первоначального капитала в виде приватизированной квартиры, первый взнос им оплачивает государство: 10% за счет федерального бюджета и 30% за счет региональных и местных бюджетов.

Четвертый приоритет – выполнение обязательств, установленных федеральным законодательством перед определенными категориями граждан. Это увольняемые в запас военнослужащие; выезжающие из районов Крайнего Севера; подвергшиеся радиоактивному облучению в катастрофах и другие. Для помощи им выбрана опробованная и зарекомендовавшая себя форма выдаваемых государством жилищных сертификатов.

Жестокий баланс

Самое главное и важное в решении нацпроекта – увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры.

В рамках подпрограммы по обеспечению земельных участков для жилищного строительства коммунальной инфраструктурой предусматривается предоставление государственных гарантий и субсидирование процентной ставки тем субъектам федерации или муниципалитетам, которые берут в банках заимствования для строительства этой инфраструктуры. Кроме того, в рамках инфраструктурной модернизации предусматриваются прямые инвестиции из федерального, региональных и местных бюджетов.

То, что «нет баланса спроса и предложения» – горькая правда. Поэтому предпринимаемые меры направлены на рост как предложения, так и спроса, а не на уравновешивание их простым ростом стоимости жилья. Отрадно, что динамика ввода жилья положительная. Такой перелом произошел где-то в 1998 году, после периода спада, длящегося с 1987 года. Выход России к 2010 году на 80 млн. кв. м, то есть достижение уровня 1987 года, – это, к сожалению, максимально возможный объем при всех положительных сценариях, в динамике, которую можно спрогнозировать.

Пока, к сожалению, даже запланированные показатели не достигаются в полном объёме. Так, в 2005 году целевой показатель составлял 44,7 млн. кв. м, а мы вышли только на 43,5 млн. кв. м. За первые шесть месяцев 2006 отмечено увеличение на 9% по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Если такая динамика сохранится, запланированный показатель будет достигнут.

В жилищном кредитовании выход на 415 млрд. руб. к 2010 году также вполне возможен, правда, с оговоркой и оглядкой на рост цен. В 2005-м было предоставлено кредитов на жилье на 87 млрд. рублей, из них 42 млрд. – ипотечные.

Существуют прогнозы, что в жилищном кредитовании предложение не сможет сбалансировать спрос. Если все, кто имеет возможность по уровню своего дохода, возьмут кредиты, строители не смогут выдать адекватные объемы жилищного строительства и обеспечат спрос, подстегнутый ипотечным кредитованием, в лучшем случае на 60-65%. Это приведёт к изменению рыночных цен на жилье. Если делать прогноз, начиная с 2005 года, то при выходе на 80 млн. кв. м к 2010 году, темп роста реальных цен должен снижаться. Однако пока наблюдается несколько иная ситуация. По 2006 году исчерпывающих данных нет, но за первый квартал 2006 года в среднем по стране зафиксирован номинальный 9% прирост цены на жилье. Инфляция в первом квартале составила 5%, соответственно, рост реальной стоимости – 4%, а экстраполяция на конец года – все 16%! Остаётся надеяться, что первый квартал – всё же не показатель. При этом не стоит демонизировать роль ипотеки в росте цен – ее вклад не столь значителен.

Наконец, проследим динамику индекса доступности жилья, который показывает соотношение цен на жилье и доходов населения. Приняв среднестатистическую жилплощадь за 54 кв. м, умножив ее на среднюю стоимость квадратного метра и поделив на годовой средний доход семьи, получим количество лет, которые семья должна не есть, не пить, а копить на покупку квартиры. Этот индекс доступности на протяжении трёх последних лет находится примерно на одном уровне: 4,6–4,5 годовых семейных дохода, тогда как целевой показатель – это 3. В отсутствие данных за 2006 год трудно сказать, что нас ожидает к Новому году. Складывается ощущение, что реальные доходы растут несколько медленнее, чем цена, но отстают не так драматически, как сейчас об этом пишут.

Цифры для оптимизма

Показатель «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных или кредитных средств», составивший в 2004 году 9%, на 2005 год достиг уже 11,4%. Согласно оптимистическим прогнозам в 2006 году она должна достичь 14%, а к 2010-му – 30%. Но все будет зависеть от того, как будут вести себя цены на жилье.

К сожалению нацпроект немножко задерживается в своей реализации. В первую очередь, по мнению Надежды Косаревой, причина состоит в том, что власти не научились управлять проектами. Проектный подход требует другой системы управления, а реализуются в рамках обычной рутинной процедуры и регламентов правительства, Госдумы, субъектов, муниципалитетов. В результате приёмы, нацеленные на обычную текущую практику, не работают. Невозможно согласовать и принять документы в нужные сроки, все задерживается, все запаздывает. Более или менее успешно реализуется программа по ГЖС, поскольку процедура там была налажена. По молодым семьям, несмотря на полугодичное ожидание, процесс тоже идет. А вот по модернизации коммунальной инфраструктуры год совершенно выпал. Продолжают финансироваться только начатые ранее объекты, выполняются старые обязательства, но каких-то новых проектов нет.

Повод для пессимизма

Самый важный аспект, обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой, пребывает в самом завальном состоянии. Мало того – концептуально изменился подход. Если в программа «Жилище» предусматривала предоставление этой помощи всем – и муниципалитетам, и частным застройщикам, и коммунальным предприятиям, – то соответствующая подпрограмма нацпроекта дает право на гарантии и субсидии только субъектам федерации и муниципалитетам, то есть только публичным органам власти. Это совершенно не соответствует ни региональным потребностям, ни необходимости поддержки этого процесса.

Так, по результатам конкурса, проведенного Росстроем в июле-августе, были отобраны лучшие регионы, но до сих пор они не оформили этой помощи. Можно предположить их рассуждения таким образом: зачем она им нужна, что они дальше будут делать с ней, особенно с этими гарантиями? Как они доведут эти средства до реальных застройщиков, которые будут строить коммунальную инфраструктуру? Надежда Косарева высказала опасение, что принятая сейчас модель многими недостатками, в связи с чем реализация самой главной части проекта находится под большим вопросом.

Вторая серьезная проблема связана с теми же рутинными процедурами регламентов: правительство не в состоянии было в этом году принять необходимые для реализации и проекта документы. По этим причинам оптимизм можно высказать очень осторожно.

Сказанное в докладе одного из ведущих специалистов в области градостроительства – не повод для мрачного пессимизма или умеренного оптимизма. Скорее, это пища для ума в помощь реалистам и практикам, информация к размышлению и руководство к действию.

  

Геннадий РЫБАЧЕНКО, г. Красноярск. Газета "Проекты Красноярья", № 26, 14 ноября 2006 г.