Рынок доступного жилья - в чем его суть, какова логика этого процесса, какие основные угрозы стоят на пути его реализации мы беседовали с президентом Фонда «Институт экономики города» Надеждой Борисовной Косаревой.

- Надежда Борисовна, почему, по-вашему мнению, в прессе именно жилищный проект чаще всего называют самым провальным из трех остальных нацпроектов. Чем по сложности он отличается от трех других?

- На мой взгляд, тем, что проект основан не просто на каких-то финансовых вливаниях государства в определенные области для поддержки развития сектора, а, в первую очередь, он базируется на проведении институциональных преобразований. В этом и состоит его сложность. В этом случае всегда замедляется ход процессов, потому что происходит коренная ломка, и ожидать здесь повышенных результатов в момент проведения реформ трудно. Мне кажется, что проект действительно очень сложный для реализации, но выполнимый.

- Когда правительству стало понятно, что есть возможность вырабатывать какие-то приоритеты в области социальной политики, какой комплекс проблем был выделен изначально, то есть что на тот момент мешало формированию эффективного рынка жилья в нашей стране?

- Специалистами Центра стратегических разработок на в 2002 году (когда этот проект начали разрабатывать) было выделено пять основных проблем. Это, во-первых, низкий платежеспособный спрос населения на жилье. К 2003 году всего 9% россиян по своему уровню доходов могли позволить себе приобрести жилье с помощью собственных накоплений или кредитных средств. Это, безусловно, очень низкий уровень. Поэтому развитие долгосрочных форм жилищного финансирования через ипотечное кредитование, которое снижает нагрузку на семейный доход и не требует авансирования полной стоимости жилья, - одна из форм повышения этого платежеспособного спроса. Вторая тема касается ограничения спроса на долгосрочные кредиты – высокие кредитные ставки по ипотечным кредитам. Здесь основную роль могло сыграть законодательное обеспечение, поскольку в ипотеке самое главное – это возможность свободного быстрого обращения взыскания на предмет залога, то есть жилья. В таком случае банки начали заниматься этим бизнесом вполне успешно. Третья тема – низкие темпы объема жилищного строительства, которые, к сожалению, до сих пор обусловлены монополизацией этого рынка. Я имею в виду рынок доступа к земельным участкам, то есть, рынок застройщиков. Так как земельные участки все еще находятся в государственной собственности, то предоставляются застройщикам по определенным бюрократическим процедурам. Это продолжается и сейчас, не смотря на установленные требования с 1 октября 2005 года предоставлять эти земельные участки только на открытых аукционах. Открытая аукционная процедура мало где соблюдается, и в результате на этот конкретный рынок могут выйти только избранные застройщики, которые имеют определенные контакты с местными администрациями. Отсюда и фактор монополизации рынка. Конечно, это не какой-то специальный сговор в условиях конкуренции, как сейчас пишется в прессе, потому что просто конкуренции нет - войти на этот рынок могут лишь ограниченное число лиц. Четвертая проблема – высокие издержки по совершению этих транзакций. То есть, это дорогая инфраструктура, которая обслуживает рынок жилья, дорогая и длительная процедура регистрации прав учета объектов недвижимости. И, наконец, последняя тема – это недостаточная защита прав собственности на жилье, и прав граждан, которые вкладывают средства в жилищное строительство.

- А каковы потребности населения, его возможности, предпочтения, как потребители реагировали на преобразования?

- У нас в стране 61% населения нуждается в улучшении жилищных условий. 30% хотели бы приобрести жилье в собственность, или построить жилье, но если государство оказало бы им небольшую поддержку в этом процессе, тогда число желающих приобрести жилье увеличивалось до 50%. То есть, база для развития рынка жилья, социальная база существует. Этим людям нужно предоставить возможность взять кредит для приобретения жилья или построить это жилье. Вот на всех этих исследованиях, анализе базировался первый шаг подготовительный к реализации этого проекта – это принятие пакета законов о доступном жилье.

- По каким направлениям, на ваш взгляд, сегодня следует продолжить законодательные преобразования?

- Первый приоритет – увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования. И здесь, в первую очередь, в рамках национального проекта поддерживается деятельность агентства по ипотечному жилищному кредитования. Так как именно оно обеспечивает доступ к долгосрочным ресурсам тех локальных или региональных рынков ипотечного кредитования, в которых еще не развита эта форма. Сейчас доля этого агентства примерно 20%. То есть, на самом деле, оно не монополизирует рынок, как все боялись и критиковали. Очень многие участники рынка находят собственный доступ к этим ресурсам. Но агентство служит неким гарантом возможностей предоставления финансирования для тех региональных рынков, которые самостоятельно пока еще не в состоянии получить доступ.

Далее - повышение доступности жилья. Здесь была выделена в качестве ключевой группа молодых семей. Таким образом, молодым людям, у которых еще нет накоплений на первый взнос, нет какой-то приватизированной квартиры, первый взнос за квартиру оплачивает государство: 10% за счет федерального бюджета и 30% за счет региональных и местных бюджетов.

И, наконец, последняя тема – это увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры. В рамках этой подпрограммы предусматривается предоставление государственных гарантий тем субъектам федерации или муниципалитетам, которые берут в банках заимствования для того, чтобы построить инфраструктуру. Им предоставляются не только госгарантии по таким кредитам, но и субсидирование процентной ставки. Здесь предусматриваются уже прямые бюджетные инвестиции из федерального бюджета, региональных и местных, на модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры, потому что не хватает не только сетевой инфраструктуры для увеличения жилищного строительства, но и мощностей. Целевые показатели этого проекта такие: если в 2004 году 9% населения имело возможность приобрести жилье по социальным стандартам с помощью собственных и кредитных средств, то в 2010 году их должно быть уже 30%.

- А что касается прогнозов развития ипотечного кредитования?

- Прогнозируется, что, уже начиная со следующего года, банки будут полностью удовлетворять спрос населения на кредит. То есть все, кто имеет возможность по своему доходу взять кредит, его возьмут. Тогда как строители, к сожалению, не смогут выйти на такие объемы жилищного строительства, чтобы обеспечить удовлетворение спроса, который будет предъявлен со стороны ипотечного кредитования и роста реальных доходов населения. Строители удовлетворят спрос в лучшем случае на 60% - 65%.

- Тогда, соответственно, возникнет динамика цен?

- Безусловно. Возьмем, к примеру, официальные данные за первый квартал 2006 года. В среднем по стране номинальный прирост цены на жилье составлял 9%. При этом инфляция за это период времени была 5%. Значит, 9% минус 5% - 4% рост реальной цены. Если предположить, что так же продлится второй, третий, четвертый кварталы (а повышение цен действительно есть, но официальными цифрами я не располагаю) - то реальный рост цен составит 16%. Поживем – увидим.

  

Юлия ЧЕРЕШНЕВА, г. Магнитогорск. Газета «ЧТО? ГДЕ? КОГДА? Магнитогорское обозрение», 28 сентября 2006 г.