При нынешних порядках реализовать нацпроект "Доступное и комфортное жилье для всех и каждого" не получится.

Проблемы реформы ЖКХ - тема безбрежная. Почему цены на жилье растут, а качество услуг - прежнее? Чем объясняется скачок цен на жилье? Или история с дольщиками, которых надули: виноваты те, кто брал взаймы? Но они же перед этим несколько лет строили жилье, и все получалось, а сейчас почему не получается? Каковы настоящие причины проблем? Своим видением происходящего с членами Клуба региональной журналистики "Из первых уст" поделился научный руководитель Высшей школы экономики, старший консультант Центра фискальной политики, профессор Евгений Григорьевич ЯСИН.

Национальные особенности

- У нас сохранилась советская система ЖКХ, которая столкнулась с новым фактором: доля частной собственности на квартиры - около 75%, но высока и доля муниципальных квартир. Сложилась "институциональная ловушка": люди, живущие в собственных домах, понимают, что за все надо платить, а у жителей квартир живы советские привычки. Они не полноценные собственники, так как не несут всех издержек, вытекающих из прав. Остальное берут на себя, как правило, муниципалитеты, а там - чиновники. Поэтому все остается, как было: цены на жилищно-коммунальные услуги растут, а улучшения качества обслуживания не происходит. На поверхности причина - в отсутствии конкуренции, но все гораздо глубже.

Возьмем энергорынок. Здесь сложно добиться совершенной конкуренции и появления новых фирм, способных вытеснить тех, кто завышает цены. Эластичность спроса на электроэнергию - очень низкая. Этот товар незаменим, и поэтому мы готовы платить любую цену. Если ее будет регулировать только рынок, снижения не будет, и тогда нужно соглашаться с госрегулированием. Но в этом случае, однозначно, цены снижаться не будут. И даже не будут стабильными. Причем, я не касаюсь политики, а говорю о свойстве этого рынка. Тут возможна конкуренция, но рынок этот будет олигополистический, т. е. там будет небольшое число компаний, которые могут между собой сговариваться. Нужно стремиться, чтобы здесь присутствовало больше компаний с разными собственниками.

"Специфика" рынка жилья и комуслуг

- Почему так растут цены на недвижимость? Главная причина: в последние годы в России значительно снизилась деловая активность, поэтому доходных объектов вложений оказалось намного меньше, чем могло быть. Сегодня покупают квартиры и дома не потому, что собираются там жить, а просто более выгодного объекта вложений, чем недвижимость, в настоящее время нет. Правда, надо сказать, недвижимость быстро дорожает не только в России. Это какое-то временное движение по всему миру:

А проблемы рынка жилищно-коммунальных услуг связаны с тем, что рыночных отношений в этом секторе у нас сегодня нет. Еще с советских времен примерно треть населения (бюджетники) не получает зарплату, соответствующую условиям воспроизводства рабочей силы. За это государство предоставляет какие-то удешевленные услуги. Кто дотирует? Местный бюджет в значительной степени. Федеральный бюджет через трансферт регионам. Своеобразная форма дотации - износ, когда жилой фонд приходит в упадок, разрушаются инженерные сети и т.д. Последние годы финансирование улучшилось, но проблема осталась.

Когда нет достаточной конкуренции по предложению и жильцы не организованы, образуется то, что на рынке называется "асимметрия информации". Те, кто оказывает услуги, знают, сколько реально услуги стоят, а жильцы не знают! А кто их интересы защищает?

Как оказалось, в России создать действенные товарищества собственников жилья невозможно или очень трудно. До недавнего времени (до принятия законодательства относительно жилищной реформы) на всю страну было 5 тыс. ТСЖ (или кондоминиумов). Кооперативов, которые создавались в советские годы, было 14 тысяч. Их не расформировали, но так построили законодательство, что кооперативное движение практически прекратилось.

Другая возможность - управляющие компании. А кому они принадлежат? Часто тому же муниципалитету. И получается, что реально интересы собственников квартир защищают местные органы власти, а они от своих избирателей ПРАКТИЧЕСКИ НЕ ЗАВИСЯТ. Наверное, это особенность нашего национального характера: мы на выборы президента идем, на выборы губернаторов, когда они были, - тоже. А местные выборы, проходи они отдельно, вряд ли бы набрали кворум...

Местные органы власти примерно 95% средств в бюджет получают сверху. Устанавливать свои сборы или налоги они не имеют права. Так же, кстати, как и регионы. ОНИ НЕ ЗАВИСЯТ ОТ ИЗБИРАТЕЛЕЙ! Так и складывается ситуация, что местные власти подбирают себе удобных партнеров среди строителей и компаний, которые оказывают жилищно-коммунальные услуги. А на этом рынке преобладают естественные монополии. То есть власти выгоднее иметь одну компанию и контролировать тарифы в ней, чем организовывать конкуренцию, строить параллельные сети и т.д. и т.п. Поэтому значительная часть рынка обязательно будет иметь контролируемую цену, что ведет к определенным последствиям.

Чужой пример - нам не наука?

- Наиболее показательны скандинавская и американская модели решения жилищного вопроса. В Скандинавии самое сильное гражданское общество в мире: там каждый житель - активист, по меньшей мере, 4-5 неправительственных организаций. Они сами за всем следят! У них наряду с частной собственностью есть коллективная (кондоминиумы), частные прибыльные компании и "общественный и муниципальный сектор (социальный наем)" - жилье, сдаваемое в аренду по пониженным ценам.

В США с 1950 по 1997 гг. произошла жилищная революция, которую, в принципе, мы хотели бы провести в России. Там доля собственников жилья - почти 70%. Тех, кто снимает квартиры у муниципалитетов, - менее 2%. Бедняки получают деньги на аренду жилья из разных фондов. В общем, если сравнивать, в Скандинавии высока доля общественного сектора и кондоминиумов, а в США их вообще нет. Видимо, это связано с национальным характером.

С моей точки зрения, американская система - самая прозрачная и эффективная, потому что это один из немногих жилищных рынков, где существует самая высокая конкуренция, хотя, конечно, она не идеальная. Но здесь все просто: дома, в которых снимаются квартиры, имеют хозяев. Те занимают сильные позиции на рынке и обладают необходимой информацией, противостоя и строителям, и тем, кто поставляет услуги.

Что делать?

- Нельзя рассчитывать, что невидимая рука рынка сама все сделает в области ЖКХ. Нужно экономическую конкуренцию дополнить политической, то есть добиться, чтобы, по крайней мере, на уровне местных советов была реальная демократия. Чтобы местные налоги и сборы утверждали местные законодательные собрания или референдумы населения. И чтобы начальник, которого выберут, знал, что его следующие выборы зависят от избирателей и его обязательно спросят: как вы потратили деньги? Другого выхода нет. Без демократии нельзя! Понимаете? Нельзя!

А, чтобы люди могли оплачивать полную стоимость услуг, нужно повысить зарплату бюджетникам и пенсии. Если государство платит зарплату, на которую невозможно прожить, чего ожидать? При нынешних порядках реализовать нацпроект "Доступное и комфортное жилье для всех и каждого" не получится. Или американский вариант, или скандинавский. На этот счет должно быть достаточно ясное и четкое понимание.

  

Ирина ДРОБЫШЕВА, г. Владивосток. Газета "Золотой Рог", № 100, 26 декабря 2006 г.