В связи с недавними инициативами властей у всех россиян сегодня на слуху два вопроса: капитальный ремонт жилья и создание ТСЖ. Аспекты новой жилищной политики государства рассмотрела на встрече в Клубе региональной журналистики (г. Москва) президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Борисовна Косарева.

Признав, наконец, очевидную невозможность влиять на регионы и муниципалитеты в плане реформирования ЖКХ, федеральные власти разработали новый метод «кнута и пряника».

– «Кнут» состоит в том, что в регионах и муниципалитетах должны быть выполнены определенные условия по проведению реформирования ЖКХ, - говорит Н.Б.Косарева. – То есть: привлечение частного бизнеса в коммунальный комплекс, внедрение новых форм управления многоквартирными домами, повышение эффективности предоставления услуг. Взамен выделяется «пряник» – 240 млрд. руб. в целом по стране – на две основные проблемы, которые местные и региональные бюджеты по своим доходам решить не в состоянии. Это ликвидация аварийного жилфонда и проведение капитального ремонта жилых домов на условиях долевого софинансирования региональных или местных бюджетов и федерального фонда. Таким способом должен быть полностью ликвидирован жилфонд, признанный аварийным по состоянию на 01.01.2007г., и решена проблема капитального ремонта примерно 15% остального жилищного фонда.

Хотелось бы обратить внимание читателей на последнюю цифру. Программа изначально предусматривает капремонт не более 15% от всех жилых домов – на большее у государства нет денег. Поэтому не нужно обольщать себя надеждами, что «отремонтируют всех». Капремонт будет сделан только в тех домах, жильцы которых проявят наибольшую активность и выполнят ряд условий, среди которых – участие собственников жилых помещений в финансировании капремонта. Они должны за свой счёт профинансировать 5% от общей суммы. Зачем введена эта мера?

– Дело в том, что если граждане не вкладывают ни копейки своих денег, они не контролируют этот процесс. В результате все средства будут потрачены неэффективно, – объясняет Надежда Борисовна. – Приведу конкретный пример. Мэр Москвы Юрий Лужков принял решение не брать с нас денег за капитальный ремонт, а профинансировать его полностью за счёт бюджета. Жильцы собрания не проводят, не решают совместно, нужен им этот ремонт, или не нужен. Каждый жилец принимает решение самостоятельно: пущу я работников в свою квартиру, или нет. В результате в моей квартире поменяли водопроводные трубы, а надо мной и подо мной не поменяли. Кому нужен такой капитальный ремонт? Деньги были потрачены зря.

Итак, решение взять 5% от стоимости ремонта с самих жильцов преследует только одну цель: чтобы все жильцы договорились между собой, что ремонт им нужен, и контролировали качество его выполнения и эффективное расходование средств (как бюджетных, так и своих собственных – ведь они теперь окажутся «в общем котле»).

– Я не верю в государственный контроль, – убеждена Н.Б.Косарева. – Это один чиновник наблюдает за другим чиновником. А чем тот, который наблюдает, лучше? На муниципальном уровне, если активное гражданское общество, если заинтересованы какие-то объединения граждан, наладить контроль можно гораздо эффективнее. Проблема «непрозрачности» органов управления относится сегодня к любому уровню публичной власти: что к федеральному, что к региональному, что к муниципальному. Решение этой проблемы в ужесточении контроля снизу, со стороны населения. Нужно требовать проведения публичных слушаний по всем важным вопросам: например, при принятии градостроительных решений, планов землепользования, застройки, проекта планировки и т.д.

Но как быть тем жильцам, для кого даже 5% от стоимости капремонта – неподъёмная доля?

– В тех домах, где большая часть населения окажутся малоимущими, там, скорее всего, это не пройдет, - говорит Надежда Борисовна. – Но денег же и не хватит на все дома. В любом случае – только 15%. Поэтому дома с малоимущими жильцами в программу не попадут. Для остальных же граждан, как показывает практика, это не является проблемой. Тем более что субъекты федерации должны установить предельный объем стоимости капремонта, который они финансируют. Плюс к этому муниципалитет имеет право принять процедуру выплаты денег в рассрочку.

Ещё одна «закавыка» при организации капремонта – жильцы дома-соискателя должны определиться с выбором управляющей компании. А в целом на территории определённая доля домов должна быть зарегистрирована по форме ТСЖ. «При каких условиях жильцам лучше выбирать форму ТСЖ, а не управляющую компанию?» – спросили мы Надежду Борисовну.

– Во-первых, нужно иметь человека, который будет этим заниматься. Без этого вообще ничего не получится. Если нет хотя бы одного активиста, все это будет профанацией. Во-вторых, публика должна быть примерно одного уровня по доходам. При этом совершенно не обязательно, что доходы должны быть высокими, они могут быть средними. Но это показатель того, что люди могут договориться между собой. Третье: жилищный фонд не должен быть совсем в плохом состоянии, потому что тогда это будет очень дорого. Лучше, в таком случае, сначала требовать деньги на его капитальный ремонт у муниципалитета. А потом уже брать на себя эту нагрузку. Все остальные факторы не имеют значения. Потому что, например, общедомовые помещения и объекты (бойлерная, крыша, чердак, земельный участок) отходят в общую собственность без создания ТСЖ, просто по факту наличия в доме собственников жилых квартир.

Впрочем, досталось от Н.Б.Косаревой и управляющим компаниям:

– Смысл управления не в том, чтобы организовать оказание жилищно-коммунальных услуг. Это компания по содержанию жилья пусть пол подметает. Управляющие же компании должны управляли недвижимостью в целом, со всех сторон, и все услуги оказывать в комплексе. Да еще эффективно управлять. Условно говоря, в этом месяце жилец заплатил за услугу 100 руб., а они должны сделать так, чтобы в следующем месяце ему надо было платить только 95 руб. А снизить затраты на содержание у нас очень легко. Только понизив потери тепла и воды в доме, можно сэкономить для жильцов безумные деньги.

Таков «взгляд из Москвы» на идею долевого софинансирования капремонтов и способы управления жилфондом. Увы, на местах так гладко не получается. Почти нет пресловутого «гражданского общества», которое взяло бы под жёсткий контроль органы власти. А жилищные организации, торопясь загнать народ в программу капремонта жилых домов, порою попадают в ситуацию конфуза. Например, в северной части г.Заречного – так называемом «старом посёлке» – в пресловутых «письмах счастья», разосланных ДЕЗом, значилась строка «ремонт мягкой кровли».

– Откуда у нас вдруг взялась мягкая кровля? – недоумённо спрашивали друг дружку пенсионерки с улицы Свердлова. – Испокон веку кровля на наших двухэтажных «хрущовках» была двускатной шиферной. Это на «брежневских» пятиэтажках она мягкая, рубероидная. Как же они вели расчёт сумм, необходимых на капремонт, если даже вид кровли перепутали?

Впрочем, как говаривал один государственный муж, «истерику на эту тему просил бы прекратить»: всё равно в программу капремонта попадут лишь 15% домов, поэтому не готовых или не желающих никто силком затягивать не собирается.

  

Роман ТОПОРКОВ, г. Заречный. Газета «Пятница провинциальная», 15 мая 2008 г.