Рост цен на жилье ясно говорит о превышении спроса над предложением. А значит, у застройщиков есть стимул строить больше и продавать дефицитные квадратные метры дороже. Нацпроект «Доступное жилье» помог некоторым слоям населения России приобрести жилье, а некоторым – хорошо на этом заработать. Какие проекты в этой сфере будут следующими?

С 2004 года жилищной политике нашей стране стало уделяться особое внимание на уровне президента страны. Сначала был разработан комплексный пакет законодательных документов, которые должны были создать законодательную базу для прорыва и изменения уровня доступности жилья (26 федеральных законов, принятые в конце 2004 года). Этот пакет законов был взаимосвязан между собой: он определил и основные направления жилищной политики, и структуру увеличения платежеспособного спроса на жилье через развитие ипотечного кредитования, и систему предложений жилья и многое другое. Это был серьезный прорыв в сфере формирования жилищного права, который вызвал неоднозначную реакцию практиков бизнеса. После этого на основе сформированной законодательной базы был объявлен президентский приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье».

- Проект реализовывался с 2005 года, - рассказывает на семинаре Клуба региональной журналистики в Москве Надежда Косарева, Президент Фонда «Институт экономики города», - и в этом году, похоже, именно как проект он закончится, поскольку дано поручение президента разработать на следующие годы, начиная с 2009 по 2012 год, уже программы правительственные.

Наши приоритеты

Если пакет законов охватывал практически все сферы жилищной политики России, то в приоритетном национальном проекте были выделены четыре приоритета из всех вопросов.

Первое - увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования. Второе - повышение доступности жилья. Третье - выполнение обязательств государством по обеспечению жильем определенных групп населения (уволенные военнослужащие, выезжающие из районов Крайнего Севера, вынужденные переселенцы, беженцы и так далее). И увеличение жилищного строительства, модернизация коммунальной инфраструктуры – четвертое и основное направление всех, поскольку основной проблемой нашего рынка жилья был и остается дисбаланс спроса и предложения. То есть, спрос значительно превышает предложение жилья.

- К сожалению, строительные рынки в основном монополизированы 3-5 застройщиками в каждом регионе, - продолжает тему Надежда Косарева. - А в условиях, когда на рынке отсутствует реальная рыночная конкуренция, превышение спроса над предложением ведет к тому, что увеличивается не объем предложений, а цена на товар. В рамках увеличения объема жилищного строительства основные меры должны быть направлены на развитие конкуренции в этой сфере, на снижение административных барьеров доступа на рынок, на формирование механизма по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой.

По мере реализации национального проекта «Доступное жилье» фактический ввод жилья почти совпадает прогнозируемыми вариантами. Так, планировалось строить 80 млн. кв. метров жилья к 2010 году, но сейчас планы уже корректируются в сторону увеличения этого показателя – более 90 млн. кв. метров, поскольку есть тенденция к росту (данные Фонда «Институт экономики города», Москва).

Что было, что будет…

Не смотря на столь позитивные показатели строительства жилья в рамках реализации национального проекта, основные проблемы никуда не ушли. В 2007 году на 9% выросли реальные цены на жилье; осталась проблема дисбаланса спроса и предложения на рынке жилья, при этом появился структурный дисбаланс между спросом жилья в среднем, нижнем ценовом сегменте, и предложением жилья. По оценкам экспертов, цены больше растут в среднем и нижнем ценовых сегментах, чем в высшем ценовом сегменте.

- В результате реализации национального проекта основные проблемы, конечно, остались, - утверждает Надежда Косарева, Президент Фонда «Институт экономики города», - Странно было бы, чтобы за 2 года они были решены. Чудес не бывает. Именно поэтому сейчас разрабатывается и находится в «прочесе» согласования с министерствами новый программный документ. Он называется «Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан». У него очень амбициозные цели. До 2020 года, то есть за 12 лет, увеличить объем жилищного строительства с 60 млн. до 154 млн. в год - это более чем в два раза.

Что планируется в этой программе? Увеличение размера жилищного фонда. Увеличение обеспеченности жилыми помещениями на 1000 человек населения (сейчас в России на 1000 человек населения приходится 408 жилых единиц, а по прогнозу планируется 450 - это больше, чем, например, в Канаде, там – 350). Кроме того, в прогнозах правительства увеличение обеспеченности с 21 кв. м на человека до 29 кв. м на человека в 2020 году. (Заметим, что средняя обеспеченность на одного человека в размере 29 кв. м – это сугубо российский стандарт. В европейских странах на одного человека приходится 40 кв. м, а в США – более 60 кв. м.) В планах правительства также увеличение доли доступности жилья до 60% населения к 2020 году. То есть предполагается, что 60% граждан смогут приобрести жилье на рынке с использованием собственных и кредитных средств, это значит, что приобретение собственного жилья станет доступно для семей со средними доходами без государственной поддержки. Для этого нужно выполнить задачу по росту жилищного строительства до 154 млн. кв. м к 2020 году. Планируется сократить среднее время ожидания в очереди на предоставление социального жилья до 3-5 лет (сейчас – 15-20 лет). Одна из задач новой программы - к 2020 году изменить структуру населения по возможностям улучшения жилищных условий в зависимости от дохода. То есть, для всех групп населения с разными доходами вырабатывается и предоставляется «продуктовая» линейка возможностей: приобретение жилья в собственность, коммерческий наем, жилищно-строительные кооперативы или индивидуальное жилищное строительство, некоммерческий наем, социальный наем. Осуществить это возможно за счет новых форм строительства жилья, либо за счет забытых форм некоммерческого строительства. Например, жилищно-строительные кооперативы, стоимость которых ниже, чем на рынке, поскольку там нет коммерческой прибыли застройщика (строят для себя). Или индивидуальное жилье, где нет коммерческой прибыли застройщика, если застройщиком выступает сам человек. Либо это некоммерческие организации – это новая форма, которые будут предоставлять жилье на некоммерческих условиях, то есть с компенсацией всех затрат, но без прибыли. И получать за это определенную поддержку государства.

- Надо сказать, что это, в общем, фантастические цели, которые драматически изменят нашу жизнь. У нас все будет все замечательно, как в развитых экономически странах, - подводит итог Надежда Косарева.- При этом замечу, что рассматриваемая программа, стратегия предусматривает конкретные меры и решения до 2012 года. По каждому направлению: политика градорегулирования, обеспечение жилищного строительства земельными участками; обеспечение земельных участков инженерной и социальной инфраструктурой; развитие финансирования жилищного строительства; промышленность стройматериалов и рынка строительных изделий и конструкций; техническая политика в жилищной сфере; обеспечение безопасности строительства жилищных зданий; кадровое обеспечение. То есть, по всем направлениям, включая бюджетную политику, предусмотрены конкретные меры, если они все будут реализованы так, как здесь написано, позволят выйти на этот результат. При условии, конечно, если сбудутся макроэкономические прогнозы.

Врезка: Косарева Надежда Борисовна — президент Фонда « Институт экономики города » (с момента его основания в 1995 году). Окончила МГУ им. М.В. Ломоносова, кандидат экономических наук. Работала в Институте народно-хозяйственного прогнозирования РАН. Является членом Правительственной комиссии по жилищной политике, Коллегии Госстроя России, Экспертного совета при Комиссии по развитию ипотечного кредитования Государственной Думы РФ. Участвовала в разработке проектов Федеральных законов «Об основах федеральной жилищной политики», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О товариществах собственников жилья», Земельного кодекса Российской Федерации и других нормативных правовых документов. Автор ряда работ по различным аспектам реформы жилищного сектора в России.

  

Светлана НИКИТИНА, г. Томск. Журнал «Томский Бизнес журнал», № 11 (85), 2008 г.