Надежда КОСАРЕВА, Президент Фонда «Институт экономики города», признанный в России авторитет в области жилищной политики. Свежий взгляд на ситуацию с ипотекой, ценами на жилье эксперт представила на очередном заседании Клуба региональной журналистики в Москве. О Жилищной политике в России, различных ее направлениях, достигнутых результатах, о стратегических направлениях Надежда Борисовна всегда говорит с полным знанием дела. Хотя убеждена, что делать прогнозы по России в целом достаточно бесполезно. Потому что не бывает национальных рынков недвижимости. Рынки всегда локальные: в одном регионе цена падает, в другом растет и наоборот. Общие страновые показатели и прогнозы – это общая температура по больнице. И тем не менее…

Смена собственника

Сегодня Россия живет в абсолютно другой ситуации относительно жилищных взаимоотношений. В 1987 году, до периода реформ, большая часть жилья находилась в государственной и муниципальной собственности. В частной - было только 35% жилищного фонда. Сейчас практически 80% жилищного фонда находятся в частной собственности, что предполагает совершенно другую структуру взаимоотношений, другие методы реализации жилищной политики.

Базовые цифры по структуре ввода жилья таковы: в 2007 году мы только вышли на уровень 1990 года. Нижняя точка была в 2000 году, а после этого наблюдается положительная динамика по увеличению объемов жилищного строительства, особенно в последний год.

До 2004 года страна жила в условиях, когда 80% жилья принадлежит собственникам, в условиях действия старого советского Жилищного кодекса. С этого рубежа жилищной политике стало уделяться особенное внимание на уровне президента страны. Началось с того, что был разработан комплексный пакет законодательных документов, которые должны были создать законодательную базу для прорыва и изменения уровня доступности жилья. Этот пакет состоял из 26 федеральных законов. Он был принят в конце 2004 года. В Госдуме по этому поводу шутили, что надо подать в Книгу рекордов Гиннеса по числу правовых норм, сколько содержалось в этом пакете. Это действительно был взаимосвязанный, сразу разработанный, в один момент, пакет законов. Он был принят практически одновременно, с разницей в два три дня. Поэтому весь блок взаимосвязан между собой. Он определил и основные направления жилищной политики, выраженные в таком документе, как Жилищный кодекс, и структуру увеличения платежеспособного спроса на жилье через развитие ипотечного кредитования, и систему предложений жилья. Повлиял на базовый документ - новый Градостроительный кодекс Российской Федерации, на вопросы транзакции на рынке жилья, на дополнительные меры по налогообложению жилья. Действительно, это был очень серьезный прорыв в сфере формирования жилищного права.

Проектный подход свернулся в трубочку

После 2004 года на базе сформированной законодательной базы был объявлен президентский приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье». Он реализовывался с 2005 года и в этом году, похоже, как проект он закончится, поскольку дано поручение президента разработать на следующие годы, начиная с 2009 по 2012 год, уже правительственные программы. Проектный подход почему-то сворачивается.

Особенность проектного подхода состояла в том, что были выделены не все направления деятельности в сфере жилищной политики. В приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье» были выделены четыре приоритета из всех вопросов.

Первое. Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования. Второе. Повышение доступности жилья. Третье. Выполнение обязательств государством по обеспечению жильем определенных групп населения. Начиная с 1992 года было принято огромное число федеральных законов, которые всем обещали жилье: военнослужащим уволенным, выезжающим из районов Крайнего Севера, вынужденным переселенцам и беженцам и так далее. Никому ничего не давали. Поэтому надо было реализовать законодательные обещания. И увеличение жилищного строительства, модернизация коммунальной инфраструктуры оказались основными направлениями, поскольку основной проблемой нашего рынка жилья был и остается дисбаланс спроса и предложения. То есть, спрос значительно превышает предложение жилья. Отсюда в условиях, когда на рынке отсутствует реальная рыночная конкуренция, к сожалению, строительные рынки в основном монополизированы 3-5 застройщиками в каждом регионе. Превышение спроса над предложением ведет к тому, что не увеличивается объем предложений, а увеличивается цена на товар.

В рамках увеличения объема жилищного строительства основные меры должны быть направлены на развитие конкуренции в этой сфере, на снижение административных барьеров доступа на рынок. На формирование механизма по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой и так далее.

В результате реализации этого национального проекта фактический ввод жилья по сравнению с целевыми показателями программы «Жилище» и прогнозными вариантами выглядел более или менее прилично. В общем, мы идем в соответствии с тем, что планировали, прогнозировали. Последующие годы – 2008, 2009, 2010 – задача выйти на 80 млн. кв. метров жилья. Сейчас планы уже корректируются в сторону увеличения этого показателя – более 90 млн. кв. метров. Все меры, которые были приняты, пока достигают эффекта, план реализуется

Что касается развития ипотечного кредитования, то мы значительно превышаем все планы и прогнозы. То есть, за 2006 год объем ипотечных кредитов, выданных гражданам в реальных ценах (то есть за минусом инфляции) увеличился более чем в три раза. В 2007 году по сравнению с 2006 годом – еще в два раза. В разы повышается реальный объем. Не в номинальных ценах с учетом инфляции, а реальный объем предоставленных кредитов увеличивается по экспоненте.

Философия нам не чужда

Что происходит с самым главным целевым показателем, а именно – увеличением доступности жилья? Вообще, доступность жилья – категория философская. Она измеряется многими экономическими параметрами. Расскажу про три разных показателя, динамика которых различна. Хотя однозначно сказать: растет доступность или падает - очень сложно. Смотря, какие факторы мы принимаем во внимание, смотря, что измеряем.

Один из показателей – какова доля семей, которые могут в соответствии со своим доходом купить жилье за счет собственных средств или ипотечных кредитов. Это значит, что уровень их доходов позволяет накопить небольшую сумму, потом прийти в банк и по существующим на сегодняшний день условиям взять кредит на недостающую сумму. Причем, на приобретение стандартного жилья. В 2004 году доля таких семей было 9%. В 2007 году – 17%. Но по сравнению с 2006 года ситуация ухудшилась

Теперь другой показатель. Это индекс возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита для семьи со средним доходом. Если в том показатели семьи – это 100%, а из них 17% сейчас могут приобрести жилье с помощью ипотечного кредита. А здесь берется средняя семья со средним доходом, например, семья из трех человек. Это – в числителе. А в знаменателе – доход, который нужно иметь этой семье, чтобы она могла получить кредит на приобретение стандартной квартиры, 54 кв. м, по средней цене. Получается, что в 2007 году это 65%. То есть, доход средней семьи составляет лишь 65% от того, который нужно иметь. Причем, этот показатель с 2005 года ухудшается. Цель состоит в том, чтобы достичь 100%, чтобы семья со средним доходом могла купить квартиру. Или даже 120%, тогда семьи с более низким доходом, чем средний, смогли бы купить квартиру.

Эта ситуация изменяется из-за соотношения роста доходов населения, стоимости квартир и ипотечных кредитов. Третий показатель называется коэффициент доступности жилья. Измеряется как стоимость средней квартиры, деленная на средний годовой средней семьи. То есть, сколько лет семье со средним доходом нужно не есть, не пить, а откладывать все деньги на квартиру. Цель в идеале – чтобы было примерно три года. Но сначала это значение улучшалось, а потом стало ухудшаться. В 2005 году, например, рост реальных доходов опережал рост цен. В 2006-2007 годах рост цен опережал рост реальных доходов. Поэтому он ухудшался.

В 2005-2006 годах улучшение условий ипотечных кредитов пересиливало, перекрывало негативное воздействие от соотношения роста цен и доходов населения. А в 2007 году условия кредитования не стали улучшаться: ставка стабилизировалась, кредиты не увеличивались на больший срок. В результате рост цен по отношению к доходам населения сказался как отрицательный фактор на этом показателе.

В общем, надо смотреть со всех сторон, когда мы анализируем доступность жилья. Один параметр ничего не говорит. Если мы возьмем один параметр – коэффициент доступности жилья, то есть соотношение цен на жилье и доходов населения, и посмотрим среди стран, то мы со своими 5,3 находимся не на таком плохом уровне - примерно между Францией, Великобританией. В Германии еще хуже. В Нью-Йорке вообще 7,2, то есть совсем плохо. В Лондоне – 8,3.

Но если посмотреть на долю доступности семьи со средним доходом, то оказывается, что в России ситуация плохая, потому что в этих странах этот показатель больше 100%. То есть, доступность ипотечных кредитов помогает людям приобретать жилье, которое стоит восемь их годовых семейных доходов, как в Лондоне. А у нас жилье стоит всего пять годовых доходов, а доступность ипотечного кредита не дает возможность купить. Поэтому все эти факторы надо смотреть вместе.

В результате реализации национального проекта основные проблемы, конечно, остались. Странно было бы, чтобы за два года они были решены. Чудес не бывает. Осталась проблема дисбаланса спроса и предложения на рынке жилья. Рост на 9% в 2007 году реальных цен на жилье. Дисбаланс структурный между просом жилья в среднем, нижнем ценовом сегменте, и предложением жилья. Если сейчас посмотреть на анализ рынка, то видно, что цены больше растут в среднем и нижнем ценовых сегментах, чем в высшем ценовом сегменте.

Для граждан со средними доходами ипотечные кредиты недоступны. Проблема обеспечения жильем граждан, которые вообще не имеют возможности участвовать в рыночных отношениях, остается острой. Очередь на социальное жилье не уменьшается. Государственные обязательства по обеспечению жильем на основании Федерального закона выполняются неудовлетворительно.

Амбициозная стратегия

Сейчас разрабатывается и находится в прочесе согласования с министерствами новый программный документ. У него очень амбициозные цели и называется он - «Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан». Рассчитан до 2020 года, то есть предполагает за 12 лет увеличить объем жилищного строительства с 60 млн. до 150 млн. в год. То есть, более чем в два раза.

Тем самым увеличится размер жилищного фонда, обеспеченность жилыми помещениями на 1000 человек населения. Если сейчас 408 жилых единиц на 1000 человек населения, то по прогнозу будет 450.

Увеличить также к 2020 году обеспеченность с 21 кв. м на человека до 29 кв. м на человека. Увеличить долю доступности до 60% к 2020 году. То есть, 60% будет граждан, которые смогут приобрести жилье на рынке с использованием собственных и кредитных средств. По сути дела, доступно для семей со средними доходами без государственной поддержки.

Соотношение коэффициента цены к доходам – три-четыре года.

Среднее время ожидания в очереди на предоставление социального жилья – три-пять лет. Сейчас, к сведению, 15-20 лет.

В общем, поставлены почти фантастические цели, которые драматически изменят нашу жизнь. И тогда у нас все будет все замечательно, как в развитых экономически странах.

В чем состоит идея? Если мы посмотрим распределение населения в 2006 году по доходам, то 19% населения могли приобрести жилье самостоятельно, с помощью кредитов. 30-35% вообще ничего не могли приобрести, только использовать социальное жилье. У них слишком низкие доходы, они в рынке участвовать не могут. 50% населения могли купить только, например, дополнительную комнату, или им нужно было давать государственную субсидию на приобретение нового жилья.

Задача к 2020 году изменить структуру населения по возможностям улучшения жилищных условий в зависимости от дохода. 60% - чтобы голова у государства вообще не болела. Чтобы цена жилья в ходе кредитования была такая, что люди могут сами накопить, взять кредит и купить.

По этому раскладу 10-15% населения все равно понадобится предоставление социального жилья, поскольку они не смогут участвовать в рынке. Но хотя бы для оставшихся 30% населения нужны были варианты. Какие это варианты? Это некоммерческий вид использования жилищного фонда.

Да, эти 60% не обязательно могут купить, но и арендовать, если аренда им предпочтительнее. А для 30% должны быть новые формы, либо забытые формы некоммерческого строительства жилья. Например, жилищно-строительные кооперативы, стоимость которых ниже, чем на рынке, поскольку там нет коммерческой прибыли застройщика. Там для себя строят. Или индивидуальное жилье, где нет коммерческой прибыли застройщика, если застройщиком выступает сам человек. Либо это некоммерческие организации – это новая форма, которые будут предоставлять жилье на некоммерческих условиях, то есть с компенсацией всех затрат, но без прибыли. И получать определенную поддержку государства.

Таким образом, для всех групп населения с разными доходами предоставляется, условно говоря, продуктовая линейка возможностей: приобретение жилья в собственность, коммерческий наем, жилищно-строительные кооперативы или индивидуальное жилищное строительство, некоммерческий наем, социальный наем. Чтобы в любом случае, в какую бы категорию вы не попали, у вас была бы возможность жить в нормальных условиях: без помощи государства, с помощью государства, с большой помощью государства, с маленькой помощью государства. Это не значит, что завтра все будет. Может быть, в очереди надо будет постоять, но разумное время. На социальное жилье, например, очередь в три-пять лет, а не 15-20 лет, как раньше. На получение субсидий тоже разумное время ожидания.

В результате ожидаемая структура фонда по типу использования к 2020 году предполагается, будет выглядеть так. Основная часть (65%) – собственник живет в жилье, которое ему принадлежит на праве собственности, это доминирующая форма. Большая группа населения (13%) – это малоимущие граждане, проживающие в жилье социального использования или специализированном жилье. Все остальные – небольшие группы. Это наем у физических лиц, наем у юридических лиц, жилищно-строительный кооператив, наем у некоммерческих организаций или государственно-муниципальный фонд. Чтобы были у людей разные возможности. Для этого нужно выполнить задачу по росту жилищного строительства до 154 кв. м к 2020 году.

То есть, по всем направлениям, включая бюджетную политику, предусмотрены конкретные меры. Если они все будут реализованы так, как здесь рассказано, то прогноз окажется реальным. При условии, конечно, если сбудутся макроэкономические прогнозы. Понятно, что если инфляция будет другой, то и рост реальных доходов населения будет другим.

Реформа ЖКХ завершилась сама собой

В конце несколько слов про еще одно направление государственной политики. Многолетние страдальческие усилия федерального центра по проведению реформы жилищно-коммунального хозяйства привели к тому, что, в конце – концов, было сказано: нет никакой возможности влиять на регионы и муниципалитеты, чтобы они делали все в соответствии с тем, что должно привести их в нормальное состояние. Было принято решение создать федеральный фонд содействия реформированию ЖКХ, который устроен на двух принципах.

Первый принцип – кнута и пряника. Кнут состоит в том, что должны быть в регионах и муниципалитетах выполнены определенные условия по проведению реформирования ЖКХ. По направлениям: привлечение частного бизнеса в коммунальный комплекс, внедрению новых форм управления многоквартирными домами, повышению эффективности предоставления услуг и оплаты услуг. Взамен на это предоставляются средства этого фонда – 240 млрд. руб., - на решение двух основных проблем, которые местные и региональные бюджеты не в состоянии по своим доходам решить. Это ликвидация аварийного фонда и проведение капитального ремонта жилых домов. То есть, на условиях софинансирования, где доля региональных или местных бюджетов, в зависимости от бюджетной обеспеченности региона, должна составлять не менее 20% и не менее 50%. А остальные средства предоставляет фонд. Должны проводиться мероприятия по полной ликвидации аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2007 года. И решение проблемы капитального ремонта примерно 15% жилищного фонда.  

Марина ЧЕПИКОВА, г. Уфа. Газета «Новая экономическая газета» май 2008