Или какими чертами нужно обладать, чтобы не оказаться за бортом ипотечного рынка?

Несмотря на определенные трудности на финансовом рынке, правительство планирует расширить рамки доступности ипотеки и добиться, чтобы к 2010 году порядка 30 процентов россиян могли решить квартирный вопрос, воспользовавшись ипотечным кредитом. Возникает вопрос: что должно произойти, чтобы эти планы стали былью?

Узок круг этих людей

«Наши сограждане должны значительно больше зарабатывать, ставки по банковским кредитам — снижаться. Объем предложений со стороны застройщиков должен увеличиваться, а жилье становиться более доступным по цене. И важно, чтобы все эти факторы проявили себя одновременно. Только тогда значительно шире станет круг людей, имеющих возможность пользоваться ипотекой», — считает руководитель кредитно-кассового офиса Городского Ипотечного Банка (Екатеринбург) Станислав Дехтулинский.

В реальной жизни, к сожалению, иные тенденции.

Известный экономист Сергей Алексашенко делает такие прогнозы:

— Процентные ставки по ипотеке будут и дальше повышаться. Банки не виноваты, цель любого бизнеса — получать прибыль. Вложения и кредиты, которые еще 2 года назад считались доходными, сегодня не являются таковыми из-за высокой инфляции. Поэтому банки, повышая ставки по депозитам, повышают их и по кредитам, тактически пользуясь тем, что Центробанк поднял ставку рефинансирования. В то же время не стоит рассчитывать, что цены на жилье будут снижаться. Последние годы спрос на недвижимость активно поддерживается за счет ипотеки. Сегодня представители банковского сообщества жалуются, что жить стало плохо. За первый квартал текущего года прирост ипотечных кредитов составил всего лишь 23 процента. Но все равно это — не снижение, а рост. Он показывает, что у населения стало еще больше денег на покупку жилья. А объем строительства остался на прежнем уровне. Переоценка недвижимости может произойти только в том случае, если доступ граждан к кредитным ресурсам вдруг прекратится. Либо если допустить, что у нас произойдут события, аналогичные американским.

Трудно поверить, что в условиях, когда растут процентные ставки по кредитам и цены на жилье, а уровень доходов населения существенно отстает, шире будет становиться круг ипотечных заемщиков.

А поехать в Ревду не желаете?

Кредитный брокер Фосборн Хоум в рамках проекта «Ипотека по-русски» пытался выяснить, как выглядит портрет идеального заемщика в Екатеринбурге. Участниками эксперимента были обычные жители нашего города. Вот один из них. Зарабатывает 35 тысяч рублей в месяц, обладает активами, разведен, имеет на иждивении одного ребенка. Согласитесь, данные не самые плохие, и зарплата вполне приличная для столицы Урала.

Мужчина хотел бы приобрести двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге. Но расчеты показали, что он может купить «двушку» в лучшем случае в Ревде. Уровень доходов участника эксперимента позволяет претендовать на кредит в размере 1 миллион 700 тысяч рублей. В Екатеринбурге на эти деньги можно приобрести далеко не лучшую однокомнатную квартиру где-нибудь на окраине. При этом ежемесячные платежи по кредиту будут составлять 19 тысяч рублей.

Люди с более низким уровнем доходов вынуждены, видимо, отправиться еще дальше, чем Ревда. Но, может быть, у человека, оказавшегося в такой ситуации, как участник эксперимента, есть возможность каким-нибудь неординарным путем прийти к поставленной цели? Давайте спросим у экспертов.

— Сложно утверждать, что ипотека в скором времени станет доступна для широких масс. Ставки по кредитам будут расти однозначно, потому что на сегодняшний день нет адекватной оценки уровня инфляции. Все лишь понимают, что он выше, официальных показателей. Мы не знаем, как поведет себя рынок недвижимости. Но можно отметить, что земля и стройматериалы растут в цене, следовательно, будет расти стоимость первичного жилья и тянуть за собой «вторичку». Думаю, мужчине лучше сегодня инвестировать в однокомнатную квартиру, чем ждать, когда он сможет приобрести «двушку», — говорит директор филиала кредитного брокера Фосборн Хоум Александр Комаров.

Между тем оказывается не все потеряно. Можно получить в банке ссуду и на двухкомнатную квартиру, если грамотно выбрать кредитную программу.

— Нужно брать кредит в долларах, — утверждает региональный директор банка «DeltaCredit» в Екатеринбурге Ирина Постникова. — Процентные ставки по долларовым кредитам ниже, чем по рублевым. Это связано с тем, что стоимость ресурсов для банков в иностранной валюте дешевле, чем в рублях. Более низкие ставки позволяют уменьшить ежемесячные платежи и соответственно увеличить сумму займа.

Безусловно, в условиях, когда доллар падает, занимать деньги в этой валюте весьма выгодно. Но дальнейшая судьба курса доллара, к сожалению, не известна. Именно поэтому долларовый кредит, как и кредит в любой другой иностранной валюте, содержит в себе определенные риски.

Один в поле не воин

— В описанной ситуации учитывалась платежеспособность заемщика, который живет один и имеет на иждивении маленького ребенка, — отмечает заместитель управляющего филиала ЮниКредит Банка Кристина Волкова. — Часто, когда уровень дохода не позволяет получить необходимую сумму кредита, клиенты привлекают созаемщиков. Это могут быть не только муж или жена. Иногда в качестве созаемщиков выступают мама, папа, брат, сестра или другие родственники клиента.

Это, действительно — выход из положения. Вот только далеко не каждый морально готов покупать квартиру вскладчину, привлекая родственников. Ведь созаемщик, чьи доходы учитываются при расчете суммы кредита, не только наравне с заемщиком отвечает за возврат денег перед кредитором. Вместе с заемщиком он становится и собственником приобретаемого объекта недвижимости.

А вот поручители правом собственности в квартире, которую приобретает заемщик, не наделяются.

— Наш банк позволяет привлечь любых третьих лиц с учетом их доходов в качестве поручителей. Поручитель не несет никаких расходов, ему не требуется страховать жизнь и здоровье, — рассказывает руководитель кредитно-кассового офиса Городского Ипотечного Банка (Екатеринбург) Станислав Дехтулинский. — На таких условиях мы работаем с начала 2007 года. А прежде рассматривали только доходы законных супругов. И у людей, живущих в гражданском браке, который де-юре — не брак, возникали определенные сложности. «Что нам делать?», — спрашивали они, когда зарплата одного из членов такой семьи не позволяла получить необходимую сумму кредита. «Ребята, идите в ЗАГС», — отвечали мы. И таким образом успели поженить шесть пар.

Кстати, есть мнение, что ипотека поддерживает вечные ценности, поскольку долгосрочные обязательства, которые берет на себя ипотечный заемщик, способствуют формированию ответственности и целого ряда других положительных качеств.

В идеале и в реальности

«Идеальный для банкира заемщик — это женатый россиянин в возрасте от 25 до 40 лет, имеющий детей, высшее образование и высокооплачиваемую работу», — так рисует портрет клиента, о котором мечтают кредиторы, начальник отдела ипотечных и партнерских программ агентства недвижимости «МИАН» Владимир Мильдзихов.

И добавляет еще несколько деталей. Отношения с работодателем у заемщика должны быть оформлены в виде записи в трудовой книжке или в виде трудового контракта. Непрерывный стаж работы должен быть не менее двух лет. Очень хорошо, если клиент отличается крепким здоровьем. И просто замечательно, если у него есть ученые степени или награды, а также дорогостоящая собственность.

Надо полагать, что к идеалу не прочь стремиться каждый потенциальный заемщик. Но на практике кредиторам приходится иметь дело с реальными людьми.

По словам Станислава Дехтулинского, портрет среднестатистического заемщика Городского Ипотечного Банка выглядит так. Возраст — 36 - 37 лет. Человек состоит в браке, имеет одного или двоих детей. У него есть автомобиль и деньги, которые он готов использовать при покупке квартиры в качестве первоначального взноса. Учитывая, что однокомнатная квартира в Екатеринбурге стоит порядка двух миллионов рублей, а минимальный первоначальный внос составляет 10 процентов, в наличии у заемщика должно быть не менее 200 тысяч рублей. Средний период, на который берутся деньги в банке, составляет 15 — 20 лет.

Надо полагать, что новые тенденции на рынке недвижимости добавят к портрету заемщика новые черты.

В соответствии со спросом

Как будет развиваться рынок? Безусловно, в соответствии со спросом?

— Структура спроса, вероятно, будет меняться. Люди будут ориентироваться на более доступное жилье, расположенное на окраинах Екатеринбурга и в городах-спутниках. Будет развиваться малоэтажное загородное строительство, — предполагает директор представительства СтарБанка Михаил Пойманов.

Как отмечают эксперты, в настоящее время в Екатеринбурге неожиданно оживился спрос на комнаты в общежитиях. Отдельная квартира так и осталась журавлем в небе для части граждан, и они решили довольствоваться синицей в руке. В свою очередь местные банки по собственной инициативе стали возвращаться к практике кредитования комнат.

С другой стороны ипотечные кредиты стали востребованы весьма богатыми людьми, которым прежде для решения проблем хватало собственных средств.

По словам Александра Комарова, за последнее время средний запрос по заявкам на ссуды клиентов кредитного брокера Фосборн Хоум увеличился на 30 процентов. «Это связано с тем, что за кредитами под залог недвижимости обращаются представители крупного бизнеса. Они умеют считать деньги и понимают, что при уровне инфляции, который мы наблюдаем сегодня, эти долгие деньги достаются им практически даром. По программам малого и среднего бизнеса минимальная ставка по кредитам сейчас составляет 14 процентов», — подчеркивает Александр.

Остается надеяться, что малый и средний бизнес будет развиваться, и это подстегнет развитие экономики страны. Благосостояние населения будет улучшаться, и у людей появится экономическая возможность пользоваться таким эффективным финансовым инструментом как ипотека.  

Елена АБРАМОВА, Екатеринбург, Издательский дом «АБАК-пресс», журнал «BLIZKO Недвижимость», № 32, 21 августа 2008 г.