В этом номере "Абакана" мы продолжаем размышлять на душещипательную тему: какими способами можно обзавестись крышей над головой? С помощью эксперта попробуем разобраться: что значит "доступное жилье"? Насколько оно реально доступно для большинства? В какие сроки нам его обещает родное государство? Корреспондент "Абакана" узнал много интересного о направлениях жилищной политики от президента Фонда "Институт экономики города" Надежды КОСАРЕВОЙ на одном из семинаров Клуба региональной журналистики "Из первых уст".

ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ - КАТЕГОРИЯ ФИЛОСОФСКАЯ

- Доступность жилья - категория философская. Она измеряется многими экономическими параметрами. Расскажу про три разных показателя, чтобы показать, что сказать однозначно: растет доступность, падает доступность, - очень сложно. Смотря, что мы измеряем.

Показатель № 1: доля семей, которые могут в соответствии со своим доходом купить жилье за счет собственных средств или ипотечных кредитов. Это значит, что уровень их доходов позволяет накопить небольшую сумму, потом прийти в банк и по существующим на сегодняшний день условиям взять кредит на недостающую сумму. В 2004 году доля таких семей была 9%. В 2007 году - 17%. Но по сравнению с 2006 годом ситуация ухудшилась, поскольку стоимость ипотечных кредитов не снижалась, а даже немного увеличилась.

Показатель № 2: индекс возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита для семьи со средним доходом. Если в предыдущем показателе семьи - это 100% и из них 17% сейчас могут приобрести жилье с помощью ипотечного кредита. То здесь берется семья из трех человек со средним доходом. Это - числитель. А знаменатель - доход, который нужно иметь этой семье, чтобы она могла получить кредит на приобретение стандартной квартиры 54 кв. метра по средней цене.

Получается, что в 2007 году это 65%. То есть доход средней семьи составляет лишь 65% от того, который нужно иметь. Причем этот показатель с 2005 года ухудшается. Цель состоит в том, чтобы показатель достиг 100%. То есть, чтобы семья со средним доходом могла купить квартиру. Или даже 120%, чтобы семьи доходом ниже среднего могли купить квартиру.

Показатель № 3: коэффициент доступности жилья. Измеряется как стоимость средней квартиры, поделенная на средний годовой доход средней семьи. То есть сколько лет семье со средним доходом нужно не есть, не пить, а откладывать все деньги на квартиру? Цель: чтобы было примерно 3 года.

У нас сначала его значение улучшалось, а потом стало ухудшаться. Почему? Например, в 2005 году рост реальных доходов опережал рост цен. В 2006-2007 годах рост цен опережал рост реальных доходов.

В общем, надо смотреть с разных сторон, когда мы анализируем доступность жилья. Один параметр ничего не говорит. Если мы возьмем отдельно коэффициент доступности жилья (то есть соотношение цен на жилье и доходов населения) и посмотрим на свое место среди других стран, то со своими 5,3 Россия находится не на таком плохом уровне. Примерно между Францией и Великобританией. В Нью-Йорке 7,2, то есть плохо. В Лондоне - 8,3.

Но если посмотреть на долю доступности жилища для семьи со средним доходом, то оказывается, что у нас ситуация плохая. В упомянутых странах этот показатель больше 100%. То есть доступность ипотечных кредитов помогает людям приобретать жилье, которое стоит 8 их годовых семейных доходов (как в Лондоне). А у нас квартира может стоить всего 5 годовых доходов, но условия ипотечного кредита не дают многим им воспользоваться и ее купить.

ОСТРЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

- В результате реализации национального проекта основные проблемы, конечно, остались. Странно было бы, чтобы за 2 года они были решены. Чудес не бывает.

Осталась проблема дисбаланса спроса и предложения на рынке жилья. Рост на 9% в 2007 году реальных цен на жилье. Структурный дисбаланс между спросом жилья в среднем и нижнем ценовом сегменте и предложением жилья. Если сейчас посмотреть на анализ рынка, то видно, что цены больше растут в среднем и нижнем ценовых сегментах, чем в высшем. Для граждан со средними доходами ипотечные кредиты недоступны. Есть проблема обеспечения жильем граждан, которые вообще не имеют возможности участвовать в рыночных отношениях: очередников на социальное жилье. Государственные обязательства по обеспечению жильем на основании федерального закона выполняются неудовлетворительно.

Поэтому сейчас разрабатывается новый программный документ: "Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан". У него очень амбициозные цели. До 2025 года увеличить объем жилищного строительства с 60 млн. до 150 млн. в год. То есть более чем в 2 раза. Тем самым увеличить размер жилищного фонда. А еще увеличить обеспеченность жилыми помещениями на 1000 человек населения (если сейчас 408 жилых единиц на 1000 человек населения, то по прогнозу их должно стать 450). Увеличить обеспеченность с 21 кв. м на человека до 29 кв. м на человека в 2025 году. Увеличить долю доступности жилья до 60% к 2025 году (имеются в виду 60% граждан, которые смогут приобрести жилье на рынке с использованием собственных и кредитных средств). Сделать среднее время ожидания в очереди на предоставление социального жилья 3-5 лет (сейчас - 15-20 лет). В общем, ставятся фантастические цели. Если их удастся осуществить, то у нас все будет хорошо, как в развитых странах.

ОТ СОБСТВЕННОЙ КРЫШИ НАД ГОЛОВОЙ ДО АРЕНДОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО СЧАСТЬЯ

- Если мы возьмем данные по доходам населения за 2006 год, то 19% россиян могли приобрести жилье самостоятельно с помощью кредитов. 30-35% вообще ничего не могли приобрести из-за слишком низких доходов. Если смотреть в целом, то половина жителей могла купить, например, только дополнительную комнату или нужно было давать государственную субсидию на приобретение нового жилья.

К 2025 году планируется изменить структуру населения по возможностям улучшения жилищных условий в зависимости от дохода. Сделать, чтобы цена жилья и условия кредитования стали такими, что 60% жителей страны смогли сами накопить, взять кредит и купить. А 10-15% населения все равно понадобится предоставление социального жилья: они не смогут участвовать в рынке со своими низкими доходами.

И предусмотреть варианты для оставшихся 30% населения. Это могут быть как новые, так и забытые формы некоммерческого строительства жилья. Например, жилищно-строительные кооперативы, с помощью которых жилье можно построить дешевле. Или индивидуальное жилье (в этом случае нет коммерческой прибыли застройщика, так как застройщиком выступает сам человек). Либо вариант, в котором некоммерческие организации будут предоставлять жилье на некоммерческих условиях (то есть с компенсацией всех затрат, но без прибыли). И получать определенную поддержку государства.

И упомянутые 60% населения тоже смогут жилье не только покупать, но и жить в нем на других условиях. Например, арендовать, если это предпочтительнее. Я не против того, чтобы в России развивались доходные дома, то есть построенные специально для того, чтобы сдавать в них квартиры в аренду. Стратегией такой подход предусмотрен. Нам, конечно, недостаточно арендного фонда. Но что значит не хватает? Просто наши люди его не любят. Воспринимают как ужас какой-то: есть бедные-несчастные люди, у которых своего жилья нет, и им приходится снимать чужое. Нет у нас практики занимать арендованное жилье всю жизнь, как это принято во многих странах.

Таким образом, для всех групп населения с разными доходами предоставится, условно говоря, продуктовая линейка возможностей: приобретение жилья в собственность, коммерческий наем, жилищно-строительные кооперативы или индивидуальное жилищное строительство, некоммерческий наем, социальный наем. Чтобы в любом случае, в какую бы категорию вы ни попали, у вас была бы возможность жить в нормальных условиях: без помощи государства, с помощью государства, с большой помощью государства, с маленькой помощью государства. Это не значит, что завтра все будет. Может быть, в очереди надо будет постоять, но разумное время. На социальное жилье, например, 3-5 лет, а не 15-20 лет.

* * *

Изменение цен на жилье сейчас стабилизируется, поскольку жилищное строительство начинает расти. Реальное изменение цен в последние годы шло близко к прогнозируемому по сценарию: на 9% в реальных ценах выросли цены на жилье в 2007 году (в 2006 году - на 38%). Сейчас самая благоприятная ситуация для проведения всех реформ: примерно с 2007 года мы выходим на стабилизацию цен на жилье.

Прогнозы по России в целом - ерунда полная. Потому что не бывает рынков национальных. Рынки всегда локальные. В одном регионе цена падает, в другом растет, и наоборот. Если все будет так, как шло, то, думаю, в этом году цены особо не вырастут. В Москве я вообще ничего нельзя прогнозировать. До тех пор, пока столицу из нее не перенесут в другой город, цены здесь падать не будут в силу замкнутости пространства и желания всех сюда переехать".

Средняя обеспеченность квартирными метрами в России: 29 кв. м на человека. В европейских странах - 40 "квадратов" на человека, а в США - более 60 кв. м. Но количество жилых единиц, 450 на 1000 человек населения, в России больше, чем в Канаде (там 350).

  

Татьяна ЗЫКОВА, г. Абакан. Газета «Абакан» (www.abakan-gazeta.ru), 27 августа 2008 г