Как скажется финансовый кризис на рынке жилья?

Грозит ли нашей стране ипотечный кризис? Сможет ли среднестатистическая хабаровская семья в ближайшем будущем купить квартиру? Об этом и многом другом рассуждали в Москве эксперты на очередном заседании Клуба региональной журналистики «Из первых уст». Своим мнением о том, как будет развиваться ситуация на рынке жилья, поделилась Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города».

Что с «доступным»?

Необходимо отметить, что в свое время госпожа Косарева была в числе разработчиков нацпроекта «Доступное жилье». По ее информации, в 2004 году только девять процентов населения имели возможность приобрести жилье за счет собственных средств и кредита на текущих условиях. В 2007 году этот показатель повысился до 18 процентов, то есть в два раза увеличилась доля семей, которые могут приобрести стандартное жилье по средним ценам. «Мы раньше прогнозировали целевую динамику и считали, что в 2010 году 30 процентам населения жилье будет по карману. Но из-за финансового кризиса, к сожалению, темпы развития снизятся. По нашим прогнозам, только к 2012 году мы сможем выйти на 25 процентов», — подчеркнула она. Такой прогноз был сделан по результатам нескольких составляющих.

Итак, жилищное строительство. За девять месяцев 2008 года в среднем по стране прирост ввода жилья составил 3,8 процента по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. В 2006 — 2007 годах этот показатель достигал 19,4 процента. То есть уже наблюдается существенное падение темпов роста.

— В основном оно затронуло Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Краснодарский край. Там произошло абсолютное падение ввода жилья за девять месяцев 2008 года (по сравнению с 2007 годом), то есть 81 процент, — комментирует Косарева. — К примеру, в 2006 году на этих рынках строилось почти сорок процентов вводимого жилья, а в прошлом году их доля снизилась до 26 процентов. В остальных регионах в среднем произошел рост на 15 процентов. С одной стороны, это плохо. С другой — я оцениваю это как положительную динамику. Это значит, что если раньше основной ввод жилья обеспечивался за счет четырех регионов, то сейчас и в других субъектах Федерации начинают развиваться положительные процессы.

Минус спрос

Почему финансовый кризис оказал влияние на строителей? Как утверждают эксперты, с одной стороны, сектор строительства не очень зависим от банковских кредитов. Так, в структуре финансирования жилищного строительства (за первое полугодие 2008 года) 52 процента ввода жилья — это индивидуальное жилищное строительство. Работали собственные деньги граждан или кредиты, которые они получали на индивидуальное жилищное строительство. То есть нет прямого участия застройщика и банков. Почему же тогда проблемы с ликвидностью все-таки сильно повлияли на строителей?

— Дело в том, что хотя доля заемных средств не доминировала у застройщиков, но она покрывала оборотные средства. Они кредитовались для кассовых разрывов, для оборотных средств, — объясняет Надежда Косарева.

Между тем эксперт не исключает, что на эти процессы повлияло и снижение спроса населения, который в последние годы был достаточно устойчивым. Люди стали ждать, что жилье может подешеветь. Сочетание этих двух факторов сказалось на строителях.

Основные проблемы начнутся с этого года. За счет того, что в 2008 году часть объектов заморозили, а другую часть так и не начнут строить, начнется спад, который, как утверждают экономисты, будет преодолен только к 2012 году.

Следующий фактор: соотношение цен на жилье и доходов населения, этот показатель называется «коэффициент доступности жилья».

— В 2006 — 2007 году рост цен на жилье опережал рост доходов населения. В 2008 году этот показатель практически не изменяется. Сейчас рост цен на недвижимость относительно доходов населения резко замедлился. Это положительная тенденция, — рассуждает Косарева. — Многие политики, журналисты говорят, дескать, хорошо, что цены на жилье упадут. Это плохо со всех точек зрения. Если резко упадут цены на жилье, инвестор не будет получать доходность и просто не будет его строить! А на рынке ипотечного кредитования вообще начнется кризис, как в Америке, потому что залог станет дешевле, чем кредит, который нужно отдать.

Без взноса не получить

Эксперты считают, что абсолютно правильную позицию занимают те банки, которые не выдают кредиты без первоначального взноса. Если нет первого взноса, нет вложений, то очень легко отказаться от квартиры в условиях падения цен на недвижимость, так происходит дефолт. Остается ли у россиян возможность взять ипотечный кредит?

— Развитие ипотечного кредитования у нас наблюдалось в 2006 — 2007 годах, даже в первой половине 2008 года, — рассказывает эксперт. — Увеличивалась доля сделок на рынке жилья с ипотекой (почти 20 процентов в первом полугодии 2008 года). Это очень много. К тому же выдавались не только ипотечные кредиты, а кредиты на приобретение земельного участка, на реконструкцию индивидуального дома и приобретение жилья, квартиры, дома. Поэтому наполовину шел ипотечный рост, а наполовину выдавались просто жилищные кредиты по другим схемам, не обеспеченным ипотекой. Кстати, индекс приобретения жилья с помощью ипотечного кредита (рассчитывается на семью из трех человек на приобретение стандартной квартиры в 54 квадратных метра), по данным специалистов, составлял 65 процентов. Это значит, что доход средней семьи был всего 65 процентов от того, который нужен для приобретения стандартной квартиры. То есть средней семье кредит был недоступен.

Цель состояла в том, чтобы к 2012 году кредит был доступен средней семье, а к 2020 году — семьи с более низкими доходами могли приобретать жилье.

Что же произошло в банковской сфере после финансового кризиса? Испытав на себе проблему ликвидности, многие банки стали прикрывать ипотечные программы. Косарева предполагает, что доля Сбербанка и других крупных банков к концу прошлого года составила около 70 процентов.

— Итак, первая тенденция — снижение объемов, темпов прироста ипотечного кредитования. Вторая — концентрация кредитования в крупнейших банках. Третья — повышение ставок по ипотечным кредитам, — поясняет экономист.

Что же делать людям, которые намеревались купить квартиру с помощью ипотечного кредита? Брать ли кредит на условиях высоких процентных ставок?

— Считаю, что если вы являетесь игроком, инвестором, спекулянтом на этом рынке, тогда надо спросить миллион специалистов, чтобы выбрать свою инвестиционную стратегию. Если вы простой потребитель и вам просто не хочется жить с тещей, у вас есть возможность купить квартиру, то зачем строить из себя глубокого финансиста? Купите вы эту квартиру и живите счастливо, — отвечает Косарева.

Квартира как мечта

Неужели у обычной среднестатистической семьи никогда не появится возможность приобрести квартиру? Что ждет нас в долгосрочной перспективе?

— Такая стратегия у нашего государства на бумаге есть, подготовлены два документа, один называется: «Проект долгосрочной стратегии массового строительства жилья до 2020 года». Второй — «Государственная программа «Доступное жилье» до 2012 года», — объясняет Надежда Косарева. — Но они еще не утверждены, ситуация пока не та. Но, предположим, что у нас нет кризиса, нам надо решать более долгосрочные задачи. 18 — 19 процентов людей могли сами приобрести жилье с помощью кредита и так далее. А хочется, чтобы таких было 60 процентов. Те, кому можно давать социальное жилье, — 30 — 35 процентов, а хочется, чтобы было 10 — 15 процентов. Да, эти семьи будут малоимущими, и государство будет им давать социальное жилье. Но остается еще одна группа — почти 50 процентов населения (в идеале 25 — 20 процентов). Жилье на рынке им недоступно, но они не такие бедные, чтобы им давать полностью бесплатное жилье. Для них можно придумать другие инструменты. Например, возобновить институт жилищно-строительных кооперативов. Он очень развит во многих европейских странах. Сейчас готовятся поправки в закон, чтобы возобновить, возродить кооперативное движение.

Между тем, по ее словам, существуют и другие механизмы государственной поддержки на приобретение жилья на рынке. Выдача субсидий на первый взнос, например. Разумно было бы использовать и субсидии на наем жилья. Человек просто арендует жилье на частном рынке, а государство платит субсидию. В целом эксперт настроена позитивно: к 2020 году у нас должно быть такое распределение жилищного фонда, чтобы 60 — 65 процентов людей жили в собственном жилье, а остальные использовали разные формы, которые сейчас мало развиты. Сбудутся ли прогнозы специалистов? Хотелось бы в это верить…

  

Анна ВОЛЫНЦЕВА, г.Хабаровск. Газета «Приамурские ведомости», 13/02/2009 www.priamurka.ru